澳法寶典500

Q
1.澳洲法律來源 5 問
A

1.1 澳洲法律是指什麼?

澳大利亞基於歷史關係,屬於英美法系國家,簡言之,澳洲法律乃泛指大英國協時代的判決先例,澳大利亞聯邦及各州級最高法院的判決先例,和澳大利亞聯邦及各州級國會制定的成文法/條文法等。

 

1.2 什麼是「普通法」、「案例法」?

澳大利亞於1788年至1901年受英國百餘年的殖民影響深厚,法律體系採用英美法系。當中,最為顯著的特色是法院審判上會採用案例法作為準據,案例法又稱為普通法(Common Law/Case Law),是指法院在先前的裁決或裁定中,建立成為具有先例和權威地位的裁決。但並不是推翻法律,而是將國會訂立的法律做出實體明確的解釋。不過,大英國協殖民影響隨著時間發展,在澳大利亞法律實務上的影響日漸式微。據學者統計,1983年至1989年《澳大利亞刑事案件彙編》刊登的判決中,法官援引的1114件境外判例中,85%來自英國案例,但到了 1983-1987年統計中有65%是援引澳大利亞的案例,且比例逐漸攀升,可知案例法的特色已融入澳洲當地司法體系。

 

1.3 案例法有什麼特別?

在法院審理過程中法官會引用案例法(case law),依習慣做成判決,為確保能實現公平正義,也會開會討論各自遇到的案件,從案件中逐漸確認符合公平正義樣貌的法律脈絡,並將具代表性的案件節錄挑選出來,若日後遇到相類似的案件,可以直接援引前案做成判決。澳大利亞法院在案例法的適用過程中貫徹私人財產權、人身自由、言論自由、遷徙自由、自然正義和訴諸法院的權利等條文法之基本權利規定。透過參照過去相類似的判決,建立司法體系的一致性及穩定性。

 

1.4 澳洲也有成文法?

基於歷史關係,儘管澳洲屬大英國協一員,當今的澳大利亞,不論聯邦或各州級次,其法律來源多數仍來自成文法典,即由國會/立法機關制定頒布的成文法律/法典為其基礎規範。

 

1.5 澳洲成文法是如何制訂?

成文法/條文法係指國會制定產生,通常由兩院制定(昆士蘭只有一院),州法由州長、聯邦法由代表澳大利亞國家元首的總督簽署這些法令。聯邦議會制定法律的範疇,包含除對於貿易、商業、稅務、國防、外交、移民及國籍事務,享有專屬立法權,所訂定法律之效力及於全國外,其他事務(包括司法事務)之立法權。例如稅收,國防,州際和國際貿易,婚姻和離婚,移民,破產和州際工業仲裁。各州和領地對其餘問題(例如衛生,教育和交通)具有管轄權。雖然聯邦議會擁有控制國家大部分財政的最大權力,但出於實際原因,聯邦法院授予州和領地大多數聯邦法律管轄權。此外,凡是法律沒有明確授予聯邦法院的司法管轄權,都屬於州法院管轄。州和地區法院系統對其各自的法律具有管轄權。

Q
2. 澳洲司法體系概況10 問
A

2.1 澳洲的「法院」到底是指什麼?

受大英國協百餘年殖民的影響,澳大利亞許多行政、法律制度仍依舊規。在司法體系的法院組織上,法院大致可分「州級法院」與「聯邦法院」,聯邦法院較高級,管轄領域及於全國,而州級法院管轄領域僅及於該區域內的案件,聯邦法院可推翻州級法院之裁判。以上級次的區分,主要針對案件性質及實體法律所接受管轄權(聯邦法或州級法)而定。

 

2.2 哪些是「聯邦法院」?

聯邦法院體系包括聯邦最高法院(High Court)、家事法院(Family Court)、聯邦法院(Federal Court)、聯邦巡迴法院(Federal Circuit Court)等。

 

2.3哪些是「州級法院」?

州級法院包含州級最高法院(Supreme Court)、高等法院 (District Courts)、治安法院或稱地方法院(Magistrates Courts/Local Courts)及其他特設專屬管轄權法院及特別法庭(Tribunal)等。

 

2.4 聯邦最高法院有什麼特別?

聯邦最高法院是憲法設置聯邦法院系統及州級法院系統的最高法院,由首席大法官和其他六名法官組成。它最重要的任務在解釋與執行聯邦憲法,並審查州法律或聯邦法律是否牴觸憲法,但最高法院並不是唯一處理違憲事項的法院,任何法院都可以就違憲事項進行裁決,最高法院僅作為憲法問題與任何法律問題之終審法院。

最高法院擁有以下事項的管轄權:

(1) 根據憲法所產生、或涉及憲法解釋之問題。

(2) 立法機關制定之任何法律解釋。

(3) 海事與海事管轄權之事項。

(4) 不同州法律針對同一議題所規定之事項。

 

2.5 澳洲家庭/事法院屬於哪一種法院?

家庭法院之管轄權來自《1975年聯邦家庭法》(Family Law Act 1975),而歸屬於聯邦法院體系之中。家庭法院處理有關離婚、財產分割、子女監護與子女福利、扶養等案件,自2009年3月起,對「事實上夫妻關係」或稱準夫妻關係、同居配偶關係(de facto relationship)分居後,提出財產分割、子女監護等申請,也具有管轄權。家庭法院的管轄權適用於所有孩童(無論是否婚生子女),在作出決定時,法院必須優先考慮孩童之最大利益。家事案件十分注重隱私,家事法設有禁止媒體公開當事人、證人之規定,且家事案件較少以對立的審理程序處理糾紛,更注重子女保護,也鼓勵以替代性解決機制來處理糾紛。

 

2.6 「聯邦法院」與「聯邦巡迴法院」有何不同?

聯邦法院管轄權範圍甚廣,主要為行政案件或民事案件,通常不包含刑事案件。聯邦法院負責對涉及聯邦法律的行政決定進行複審,或審理行政上訴法庭對法律問題提出的上訴。舉凡稅收、智慧財產權、破產、原住民所有權、工作場所關係與貿易慣例等,都屬聯邦法院管轄範圍。聯邦巡迴法院是聯邦法院中最低的級別,過去稱為聯邦治安法院(Federal Magistrates Court)。巡迴法院主要目的在於減輕聯邦法院與家事法院的工作負擔,因此它管轄權範圍廣泛,它處理之業務範圍包含:家事法、破產、移民、聯邦官員行政決定的司法審查、平等機會與反歧視、差別待遇、消費者保護和貿易慣例等。

 

2.7 「High Court」與「Supreme Court」有何不同?

與美國司法體系的法院組織稱謂不同,High Court of Australia 是指澳大利亞聯邦最高法院,而Supreme Court是指澳大利亞各州級之最高法院,例如:Supreme Court of New South Wales (新南威爾斯州最高法院); Supreme Court of Queensland (昆士蘭州最高法院)等 。

 

2.8 為什麼有這麼多不同的法院?

基於分工、效能、權力平衡以求公平正義,各州級之最高法院以降,又有高等法院 (District Court),治安法院或地方法院 (Magistrates Court of Queensland)等。

 

2.9 如遇糾紛,我應該去哪個法院申訴?

澳大利亞各州之法院稍有不同,但大致架構相似,以下以昆士蘭州為例做介紹。

(1) 昆士蘭州最高法院 (Supreme Court of Queensland)

州級最高法院是昆士蘭州法院體系中最高層級之法院,原則上有權審理昆士蘭州法律有關的所有事項,包含地方法院或高等法院所管轄的刑事或民事案件,但最高法院通常僅就下級法院無法審理的案件進行審理,故實際上最高法院負責之案件性質,為公訴罪或下級法院無法審理的刑事案件(例如謀殺罪、殺人罪、嚴重毒品罪等),或是民事糾紛爭議財產價值七十五萬澳幣以上的民事案件。

(2) 昆士蘭州高等法院 (District Court of Queensland)

高等法院層級界於最高法院與治安法院或地方法院之間,負責審理最高有期徒刑二十年以下的犯罪或輕罪,另外也處理少數最高可判處無期徒刑的犯罪,例如縱火、侵入住宅竊盜、武裝搶劫與性侵案件。高等法院也有權審理民事糾紛爭議財產價值不超過七十五萬澳幣的民事案件,同時負責審理下級法院(治安法院或地方法院)之上訴案件。

(3) 昆士蘭州治安法院或地方法院 (Magistrates Court of Queensland)

澳大利亞有些州仍以「地方法院」(Local Court) 稱呼其初級法院,如新南威爾斯州。不過在昆士蘭州,好幾年前已改稱為 (Magistrates Court),其實質均為初級法院,是昆士蘭州法院體系中的最基層,負責輕型犯罪的案件,像是交通違規行為、破壞公共秩序之行為(例如行為不檢、酒醉)等,商店偷竊與情節較輕的故意破壞財產罪也包含在內。1985年昆士蘭州監管犯罪法(The Regulatory Offences Act 1985)進一步將該類犯罪訂為監管犯罪,並賦予治安/地方法院法官這類犯罪之管轄權,同時對上級法院審理前的刑事案件進行預審(Committing Proceeding)。治安/地方法院也審理爭議財產金額價值在十五萬澳幣以下的民事案件。

 

2.10 我遇到「小」糾紛,我可以去哪個法院申訴?

澳洲是一個比較偏向社會主義理念的國家,所以在政策制度的規劃上,常考慮到弱勢團體,小企業或零售業者及低收入家庭的利益,其中在扮演伸張公義角色的司法體系中,即設置了「民事及行政法庭」(The Civil and Administrative Tribunal), 在昆士蘭州簡稱QCAT, 在新南威爾斯州簡稱NCAT,而過去又稱「小金額損害賠償法庭」(Small Claim Tribunal),為提供社會大眾最經濟簡便的法律途徑,在不需要聘僱律師的情形下,亦能達損害賠償之請求。

Q
3. 被警察開單,或警察找上門時,如何應對11 問
A

3.1當澳洲警察詢問我的姓名及地址時,如何回應?

法律賦予警察人員相當權限,當警察人員詢問你的姓名及地址時,你必須照實回答。其若與毒品查詢有關,則須向警察人員告知你的出生日期及地點。 

 

3.2. 警察可以對我進行逮捕、搜身嗎?

原則上警察可以對正在犯罪之人(現行犯)、有犯罪嫌疑之人或已有拘票(warrant)由治安法官或法官授權逮捕者,進行逮捕行為。另外,是否將犯罪嫌疑人移送法院追訴或採取法律行動,亦均由警察決定。根據藥物濫用法規,警察人員不須逮捕你就可要求進行搜身檢查。他們可於任何場所進行,如在路邊或公園等,但搜身檢查必須由和你同性別之警察人員進行,且警察得先認定你是毒品罪犯時,才會進行搜身檢查。

 

3.3 警察可以在我家進行搜查嗎?

法律賦予警察人員相當權限,得以進入住家或商店,命令停止(Stop)、搜查、逮捕、搜身、問話或檢控犯罪嫌疑犯等。當警察人員在你家要求進行搜查時,你可要求警察人員出示「搜查令」(Search Warrant)。依警察權力及責任法之新規定,除特殊情形,如攜帶武器,毒品等,警察可逕行搜身或搜查車輛外(第26及27條),一般住家仍須依搜查令以進行搜查工作。 假若警察人員已出示搜查令,而你企圖阻礙該搜查行動時,還可能被判妨礙公務或攻擊之罪名。此外,警察搜查行動所取得任何對當事人不利之資料,均可作為法庭上指控的證據。

 

3.4 警察人員問話時,我可以不回答嗎?

任何人或犯罪嫌疑人均有保持緘默的權利,但犯罪嫌疑人的任何答覆、回應、說明、解釋等,萬一對當事人不利,警察或檢察官均可將之作為法庭上指控的證據。

 

3.5 當澳洲警察要求我去警察局時,是否一定要去?

假若你在犯案當場被警察人員逮捕,依法規定被警察人員要求進行血中或呼吸之酒精含量,或接受警察人員之毒品檢查時,你才需要隨從警察人員至警察局作進一步筆錄。 當警察人員逮捕你時,他會告知你「你被逮捕了」且會告知你所犯的罪名。法律偶而會更改,你可詢問欲逮捕你的警察人員,他依據哪一條法律要求你隨他去警察局。

 

3.6 當警察人員要求對我進行面談並作筆錄時,是否一定要配合?

任何人均有保持緘默的權利,不一定要接受警察人員的面談,不過在第一時間,最好立即與律師聯絡尋求協助。若是取得犯罪嫌疑人的同意,警察得進行訊問筆錄,此時至少須有二位警官在場,警察會告知犯罪嫌疑人有要求律師陪同及專業翻譯人員協助的權利,如果犯罪嫌疑人未滿 18 歲,則亦須父母一人或監護人在場。警察於訊問後,將筆錄內容作成二份錄音帶,一份給犯罪嫌疑人或其律師,一份存檔備案。如此既可保障嫌疑人/被告之權益,同時防止嫌疑人/被告事後翻供。

 

3.7 澳洲警察人員會進行秘密電話錄音嗎?

昆士蘭州/省警察局不可進行一般住戶或商家的電話錄音,但當進行嚴重毒品調查、走私案等調查時,警察人員則可執行跟監、監視及監聽等工作。

 

3.8 我收到警察的「罰單」,怎麼辦?

若有人在澳洲犯罪,基本上由警察行使公權力包含訊問、逮捕、拘禁、或起訴等。收到警察的「罰單」,切勿以為只要繳了罰金就沒事了的「單」(有可能是”charge” 「起訴單」)。務必看清單子內處罰依據的法律條文或條款為何,依法律條文或條款不同,後續進行的程序也迥然不同。

 

3.9 萬一我收到警察的「罰單」是 ”charge” 「起訴單」,怎麼辦?

所謂刑事犯罪起訴,一般分為輕微犯罪(summary offences)及公訴罪(indictable crimes)。輕微犯罪又可稱為簡易犯罪(simple offences),係指在公共場域的不良行為,對他人造成的危害性較為輕微,像公共醉酒或在牆上、路上隨意塗鴉、闖入他人住所(trespass),閒蕩(loitering)等等。輕微犯罪在治安法院(magistrate court)或地方法院(local court)由治安法官(magistrate)處理,以不採行陪審制度之簡易程序審理案件方式,進行交通違規、刑事輕罪案件(summary matters)及民事小額事件等處置。若行為為公訴罪(indictable crimes),屬於較嚴重之犯罪,包括謀殺、持械搶劫、煙毒交易等狀況,則會由治安法院或地方法院審訊,由治安法官決定是否有足夠犯罪證據將被告移送上一級法院審理,作為預審(committal)程序。無論是輕微犯罪或公訴罪,在第一時間,最好立即與律師聯絡尋求協助。

 

3.10 我聽說公訴罪程序很麻煩,到底如何?

若嫌疑人之「犯罪」行為為公訴罪,即屬於較嚴重之犯罪,通常先由治安法院或地方法院審訊,由治安法官決定是否有足夠犯罪證據將被告移送上一級法院審理,作為預審(committal)程序。如證據足夠,案件可能移送上級法院,根據起訴嫌疑人之法律/法條,由高等(District)或最高法院(Supreme Court)審理。此時進入司法審理程序,會由檢察官審核是否有足夠證據起訴,並代表國家以書面起訴犯罪(indictment),進行審判程序,屆時會由一名法官與陪審團審理。澳洲法制基本上與英國相似,然與台灣和美國法制按輕重程度分為輕罪/重罪,或分為行政罰/刑法等亦有類同之處,即非所有刑事犯罪案件盡交由法官審理。

 

3.11 我可以向警察人員投訴嗎?

澳洲在每一不同州,都有自己的警力,聯邦亦有聯邦警察。如警察有違法行為,人民可向該州警政署長(Commissioner of Police)書面陳訴,大多數人民可向「州護民官」辦公室送陳訴書處理,有些州則有常設的皇家委員會(Royal Commission into policing)處理相關聲請,例如新南威爾斯有警察品格委員會(Police Integrity Commission)可直接向其提出陳訴。

Q
4. 鄰居關係13 問
A

4.1 有哪些常見的鄰居爭議?

如鄰居間私人干擾、樹枝越界、圍牆倒塌或豎建、土地侵佔等都是常見的鄰居爭議。

 

4.2  「私人干擾」是指什麼?

「私人干擾」(Private Nuisance)的問題。它與侵犯個人隱私權略有不同,私人干擾乃用來形容,任何對土地享有或使用之不合理干擾或干涉的法律用語,這包括了來自隔壁(或附近)鄰居的噪音,例如鄰居開Party,造成過度過久的噪音,或是寵物引來的異味,其他如煙霧,異味,灰末,甚至高爾夫球等。

 

4.3  隔壁Mr Johnson 家芒果樹的樹枝及好多芒果整個蓋過我家圍牆,我可以剪除樹枝嗎?

在澳洲,幾乎家家戶戶都有花草樹木,最常見的干擾之一就是隔鄰的樹枝樹葉過於茂盛,以致越牆或越界而侵犯他人使用其土地之權益。儘管土地所有人在修剪鄰居越牆或越界之突出樹木時,依法不須通知鄰居,但當他進行修剪工作時,必須謹慎小心,並確保不致過度修剪而損傷該樹木。同時,切記不得在鄰居的土地上進行修剪工作。

 

4.4  續4.3,我可以向Mr Johnson求償嗎?

假若該修剪工程過於浩大,一人無法單獨承擔時,亦應與鄰居事先協調,詢問是否願意分擔費用(全部或部分),絕不可順理成章地在工作完成後要求鄰居償還。

 

4.5 續4.3,我可以保留隔壁Mr Johnson 家芒果樹的芒果嗎?

照理,被侵犯之人得對越界的樹枝加以修剪,但修剪完後所得之樹枝、花果等仍屬鄰居所有,應將之返還該鄰居。嚴格講起來,若將之倒在鄰居的後院裡,未必即構成不法行為,不過,往後恐怕難與鄰居再維持友善和好之關係,且萬一此類傾倒行為導致鄰居任何損害或受傷,必會招致不必要的法律爭訟。

 

4.6 續4.3,萬一我和Mr Johnson 無法和平解決問題,怎麼辦?

當嘗試過許多方法而未能與鄰居解決問題時,則可經由民事及行政法庭(The Civil and Administrative Tribunal)申請取得「強制命令」(Injunction Order),以強制執行該工作,若越界樹木對土地或其地上物造成任何損害,並得請求損害賠償。除經由法院外,另一較經濟的解決方式乃透過仲裁(Mediation)的程序,此乃政府免費提供大眾以解決各種糾紛之方法,目前由各州的Dispute Resolution Centre負責。仲裁方法的主要缺點,在於雙方均須同意以仲裁方式解決糾紛,才得以適用。

 

4.7 最近因為治安問題,我想蓋圍牆,應該注意哪些問題?

在昆士蘭州/省「隔鄰圍牆法」(Dividing Fences Act)提供法律規範以解決這類問題。依該法之一般原則,相鄰圍牆豎建之費用,應由相鄰土地所有人平均分擔,但希望豎建圍牆的一方(請求人)應先向隔鄰之對方(鄰居)提出要求,經討論後最好能達成協議,該協議應以書面記錄做成。假若鄰居不同意豎建圍牆之提議,則隔鄰圍牆法提供以下法律程序,以確保豎建費用得由隔鄰雙方合理分擔。首先,提出要求之一方,須送達該鄰居一份豎建圍牆通知書(Notice to Fences),當中應載明:

  1. 需豎建圍牆之共同地界所在,
  2. 所提議之圍牆種類,如形式,材質等;
  3. 詳盡的圍牆豎建設計圖案,最好包括承包商的估價單等。

 

4.8 如果我和鄰居沒有共識,怎麼辦?

若鄰居不同意通知書內之提議或遲於一個月均未答覆,則請求人得將此爭議轉由地方法院(Magistrates Court)或民事及行政法庭(The Civil and Administrative Tribunal),後者在過去又稱「簡易法庭」(Small Claims Tribunal) 審理,依其管轄權及「隔圍牆法」之授權,得決定豎建費用分擔之比例、何時豎建及依何地界而豎建等。

 

4.9 我可以先出錢蓋圍牆,再向鄰居請求攤還嗎?

在沒有與鄰居達成協定或取得法院之判決時,絕不可開始進行任何豎建工作,否則任何預先支付的費用,最終可能均不得向鄰居請求補償。

 

4.10 如果只是修建舊圍牆,應該注意哪些問題?

前述 [4.7] 有關相鄰圍牆豎建的問題及其相關法規,對已存在圍牆之修建,亦得同樣適用,只是凡圍牆因意外事故,水災,火災或暴風雨等天災之侵襲而損害者,任何一方鄰居均得立即修補,再向對方鄰居請求補償其應分擔之部分。

 

4.11 最近豪雨連連,我家的防洪牆(Retaining Walls)整個垮了,怎麼辦?

澳洲有些區域不僅多雨,夏季時分的熱帶氣流雨及對流雨更常使雨量暴增,因此絕大部分構建於山坡地的房子,其周圍與隔鄰土地有較大落差處,必然設有防洪牆以防止暴雨沖刷地面,造成泥土流失,土地崩陷。前面所提之「隔鄰圍牆法」中,並無對防洪牆有任何定義或特別規定,然一般從事法律專業人士均認為防洪牆亦應被視為圍牆之一種,因此本法亦得適用之。



4.12 如果我要買房子時發現鄰居的房子、儲藏庫(間)、游泳池或其他地上建物等侵佔到我的土地時,該如何解決?

假若我在簽訂購買房地契約但未過戶前,曾請土地測量專家(Land Surveyors)進行調查檢驗過,這類問題即較易處理,但大多數人可能為節省費用而作罷。儘管如此,假若即將購買的房子、四周圍牆、室外雜物儲藏間非常靠近土地邊界,或者在房子旁邊有一狹長通道容汽車進出等。這些或許都是可能侵佔隔鄰土地的危險訊號,在過戶前(Before Settlement)寧可花幾百元調查確切之土地邊界資料,以免吃上官司時花幾千元甚至幾萬元。若測量結果證實有嚴重的侵佔事實,則賣方得依REIQ標準條件第7條第5(4)款解除契約並請求退還定金;反之,若只輕微侵佔則只能請求損害賠償,不得解除契約。

 

4.13 如果我發現鄰居的房子、儲藏庫(間)、游泳池或其他地上建物等其實一直侵佔我的土地時,該如何解決?

如果在購置房屋或土地後,才發現有侵佔的情況時,理論上,被侵佔的一方有權要求拆除該侵佔物,然而此類要求不盡都合情合理,假若雙方當事人對此爭執不下,任一方得向高等法院(The Supreme Court)請求判定。依財產法(Property Law Act)有關侵佔糾紛規定,其授與法院之職權如下:

  1. 裁定賠償金額;
  2. 命令移轉過戶或出租該被侵佔之土地於侵佔之一方,或命令設定地役權(Easement)於被侵佔土地之上;
  3. 命令拆除該侵佔物。
Q
5. 房屋租賃8 問
A

5.1什麼是住宅房屋租賃?

住宅租賃是指屋主和承租人之間決定承租房屋後簽訂的租賃協議。其中包含租戶和物業管理人/所有者在住宅租賃(包括房車公園和房間住宿)中的權利和責任。

 

5.2住宅房屋租賃協議規定了什麼?

住宅房屋租賃協議規定了在租賃期間出現問題時應採取的措施,並解釋如果有人違反該法則可以採取的措施。

 

5.3南澳大利亞州住宅租賃的主要法律為何?

南澳大利亞州住宅租賃的主要法律是《1995年住宅租賃法》。該法律規定了房東和租戶的強制性義務,這些義務已讀入租賃協議,因此成為雙方之間安排的一部分。

 

5.4昆士蘭州住宅租賃的主要法律為何?

昆士蘭州則是透過住宅租賃管理局管理  《 2008年住宅租賃和房舍住宿法》和《2009年住宅租賃和房間住宿條例》,並向住房和公共工程部長負責。

 

5.5新南威爾士州住宅租賃的主要法律為何?

新南威爾士州透過《 2010 年第 42號住宅租賃法》,約定關於權利與業主和租客,租金,租賃債券有關的其他事項的義務住宅租賃協議。

 

5.6租賃契約本質及其功能為何?

租賃契約並非出租人或承租人單一方須要負責,而是出租人及承租人間互負履行義務的雙物契約。

 

5.7屋主須要負起的基本責任有哪些?

  1. 確保租戶具有私人使用空間的權利。即便房屋的所有權還是屋主的,如果房東要到達房屋,修理東西或檢查財產則需要提供適當的通知。
  2. 在房客搬入之前,請確保房屋已完成合理的維修和清潔狀態,擔保房屋的完整性,不具給付瑕疵的狀態,符合租賃契約中簽訂的使用權利能夠履行。
  3. 交付房屋給承租人使用後,像是對暖氣、電和水等基本服務進行緊急維修。屋主還必須在合理的時間內對房東負責的一般維修。
  4. 可以合理拒絕承租人將房屋轉租或轉讓給他人的要求。
  5. 可以收取最多四個星期的租金作為保證金,但如果每週租金超過250美元,則可以收取六個星期的租金。
  6. 確保出租地之門鎖和承諾其安全性。

 

5.8承租方須要負起的基本責任有哪些?

  1. 不得將房屋用於非法/危險目的或損壞房屋。
  2. 當房屋需要修繕時,應告知出租人須修繕之真實情況及迫切性,並在意識到問題後的七天內通知他們進行一般維修。
  3. 未經出租人同意,不得將房屋出租給他人。
  4. 按時支付商方約定的租金。即便出租人可能違反部分租賃契約或不履行部分出租人之義務,承租人依舊要按時履行。
Q
6. 房地產買賣32 問
A

6.1房地產買賣通常以何種形式進行?

就買責房地產而言,通常使用「房地買賣契約」(Contract for the Sale of Land)。

 

6.2各州對於房地買賣契約之規定,有何不同?

有些州(如西澳州WA及昆士蘭州QLD)沒有所謂的「冷靜再考慮時段」(Cooling off period),意即契約一經雙方簽定即生效力 (但新南威爾斯州則容許三日之「冷靜再考慮時段」)。

 

6.3在簽約之前,應該注意什麼?

簽約之前,務必清楚明瞭條款內容或向律師諮詢並聽取其解釋和意見,特別是當購買人需向銀行貸款時,尤應謹慎。

 

6.4買方在契約中必須決定什麼事項?

對買方而言,在契約中必須決定此房地產是歸於誰名下(Ownership, Proprietor),一般分為兩種不同之方式,即「共同持有」(Joint Tenants)或「共同持分」(Tenants in  Common)。

 

6.5什麼是共同持有?

假設甲與乙依「共同持有」共同擁有台北市某不動產,甲或乙不得以遺囑(Will)贈與或出售其對該不動產的權益給任何人(除非雙方同意),也不在繼承法的適用範圍內;當一方過世時,另一方即自動承受該方之所有權,此乃因法律之規定而轉移(Survivorship)。 此方法適合於夫妻共同置產時使用。

 

6.6什麼是共同持分?

若是甲與乙「共同持分」,則甲或乙各自得處分其所持有之權益,不論經由遺囑,買賣或其他財產法(Property Law Act)之規定均可。若無遺囑,則依「無遺囑繼承法」之運作逕自分配。

 

6.7房地買賣契約對於訂金,有何規定?

訂金(Deposit)通常低於房價的百分之十,若高過百分之十,則成為「借貸給付契約」(Installment Contract),其有關規定依財產法(Property Law Act)適用,對雙方而言,均會延申較複雜的問題。

 

6.8房地買賣契約對於該土地之物上負擔,有何規定?

假若賣方未聲明清楚所有權狀上的任何設定(Title Encumbrances),例如市政府對某些土地的「便利使用權」或「地役權」(Council Easement),則買方有權解除契約。

 

6.9房地買賣契約對於該土地之保險,有何規定?

契約標的物(即房子)的風險於簽約日(Contract Date)之隔日下午五時後,轉移至買方,若該隔日非「交易日」(Business Date)則順延至第一個交易日。因此,買方應預先安排有關保險事宜。

 

6.10若想在定型化房地買賣契約之基礎上,加入特別規定,應如何為之?

通常在標準格式的房地買賣契約中,已包含一般基本條件和條款,若是買方有特別要求,應以「特別條件」(Special Conditions)載入契約中,以保護買方權益。

 

6.11常見的特別條件有哪些?

常見到的特別條件如下:

1.外人投資審核委員會的核准(The Approval of the Foreigner Investment Review Board)必須先決於契約的效力。當買方中有一人非澳洲居民時,此項要求需載入其中;

2.蟲害檢查報告是否滿意(Satistactory Report of Pest Inspection);特別是白蟻檢查(Termite Inspection)。 假若契約中未明定此項條件,而結果又發現白蟻侵害時,只有在該房屋因白蟻蛙蝕樑柱,而明顯具有結構性瑕疵時,買方始得向賣方解除契約;

3.另一間房屋(地)的出售成功先決於本契約效力;

4.主要道路、鐵路、水電等調查報告是否影響該房屋(地),均先決於本契約效力;

5.假若買方非以現金(或自備金)購屋,則最好在貸款(Finance)項中載入貸款額度,標明貸款銀行(Financier)及貸款最遲核准日期(Finance Due Date)。 其優點在於當買方於無法提供資金購屋時,可依此解除契約而不受此契約約束。

 

6.12對於房屋檢驗報告,應該注意什麼?

若買方對房屋檢驗有所要求,應於  Building Inspection  項中填入最遲期限。假若檢驗報告發現房屋有結構性之瑕疵時,買方得據此向賣方解除契約。

 

6.13訂定房地買賣契約時,使用正確的姓名有何重要性?

很多人在購買房地產時,未使用正確姓名與賣方訂定契約,而造成許多後續問題。 特別是我們華人朋友們,將中文名字翻譯為英文時,更需注意此類問題。

 

6.14姓名登記錯誤之情形,可能有哪些?

  1. 使用護照或駕照上所沒有的另一個英文姓名。  
  2. 將姓氏置前,名字置後(英文姓名之寫法應將名字置前而姓氏置後,如Jin-Jin(名)Lin(姓)。
  3. 名字與名字中間未標示「-」,例如中文名字為林津津,英文寫法為「Jin-Jin Lin」。
  4. 未核對房地產仲介代理商是否將本人姓名抄寫正確。

 

6.15姓名登記錯誤對銀行貸款造成什麼影響?

房地產上所登記的姓名,應和護照、出生證明或其他身份證明文件之姓名相同。當買方向銀行申請貸款時,銀行會核對買賣契約及相關轉移文件之姓名是否一致,若契約上之姓名登記錯誤時,銀行將要求買方更正。

 

6.16姓名登記錯誤對印花稅造成什麼影響?

當更改契約上之姓名時,州級稅務機關(State of Revenue Office)可能懷疑該房地產是否仍屬於同一人或已經易手,而課增額外的印花稅(Stamp Duty)。

 

6.17姓名登記錯誤對所有權狀造成什麼影響?

當轉移文件上之姓名登記有誤時 ,該錯誤姓名亦會出現在所有權狀上。 若想在地政事務所(Title Office)更正該錯誤,有時相當困難。因地政事務所不以護照為認定身份之標準,卻單只認定出生證明。 這對於某些無法取得出生證明之客戶的確是一大難題。 此外,地政事務所也將因此而額外收取更改註冊等手續費用。

 

6.18不動產轉移包含哪些程序?

不動產轉移包括資料調查,文件轉移及過戶等三項程序。

 

6.19什麼是資料調查程序?

買賣房屋時,通常律師會建議買方進行房屋或土地資料調查之工作, 其目的乃為保障買方之權利,亦即確保買方得以購得滿意並產權清楚之房地產。 該類調查工作可由買方本人或委託律師事務所代為處理。

 

6.20 買方應於何階段進行資料調查?

自雙方訂定買賣契約至過戶日為止,約需一至三個星期得以完成, 然而該期間長短亦可視買方是否滿意調查結果而定。 雙方一旦訂定買賣契約,買方應盡快至Title Office調查該房地產是否有貨款或其他特殊紀錄,並確保這些記錄或狀況已詳記於契約中。

 

6.21買方還可向Title Office索取哪些資料?

可向Title Office索取該房地產之土地計 畫圖副本(Plan of land),以確保該房地產之佔地面積與契約中之描述相符合。

 

6.22買方還應得知哪些房屋資訊?

完成Title Office之資料調查後,買方應繼續查詢該房地產未來發展狀況之資料。

 

6.23房地產未來發展狀況之資料應於何處索取?

市政中心(Local Council)是為您提供這類資料之最佳來源,其中內容包括:

  1. 市政府季費多少(Amount of the Council Rate)? 賣方是否已繳清上一季政府季費? 是否有任何土地建物警告通知(Property Notice)?
  2. 土地使用目的及土地使用規劃(the zoning or the use of the land)。
  3. 是否有任何市政府計畫未完工部份,仍須其他建造工程
  4. 過去有無洪水氾濫之紀錄。  
  5. 是否已批准建屋許可權。

 

6.24還有哪些機構能夠提供買方有關房屋之資料?

買方可向土地稅務局,查詢該房地產需繳付之稅額;並向交通部查詢是否有任何交通開發計畫會影響該地產之存在或位置,其餘資料亦可向上地污染管理處(  Contaminated Land Register)及礦產部(Mines Department)查詢。 

 

6.25如何與律師配合?

很多人認為不動產買賣及轉移的工作,只要交給律師「全權處理」,自己就可以置身度外,高枕無憂了。 其實不然,許多工作(6.26以下)仍有賴您的配合(特別您若是買方),オ得使整個買賣房地產的工作順利完成。

 

6.26 就各項房屋檢驗調查(Searches)部分,買方應進行之事項為何?

如上述,通常律師事務所認為極重要或常做者包括:所有權註冊登記,地政機關,縣市政府,地價稅,土壤污染及道路計畫等。

 

6.27就土地邊界部分,買方應進行之事項為何?

上述之各項檢驗調查無法確認您所購買的房子、其四周圍牆、儲藏庫或其他地上建築改良物有否侵佔他人土地或您的土地有否被他人之建築物所侵佔,為整清地界,您應在過戶日(Settlement date)前,自行安排土地測量人員進行土地勘查。

 

6.28就保險部分,買方應進行之事項為何?

依據REIQ買賣不動產標準條件第8.1條之規定,契約標的物(即房子)的風險自契約日隔日下午五點整起,即轉移至買方,因此您應即刻安排 有關保險事宜,若您有銀行貸款,該保險單上亦應載有借貸銀行之名稱。

 

6.29就銀行貸款同意或塗銷抵押登記(Release of Mortgage)部分,買方應進行之事項為何?

假若您在此次購置不動產中,向某銀行貸款,一旦收到銀行對您申請結果的通知時,不論同意或拒絕,在貸款最遲 核准日期(Finance Due Date)之前,務必與律師聯絡。 若賣方原向某銀行抵押貸款,亦應盡快向該該銀行通知準備塗銷抵押登記並提供貨款餘額以便賣方清償。

 

6.30就移轉過戶文件(Transfer Documents)部分,買方應進行之事項為何?

必須與律師確認您英文名字的拼法及生日,理由如前述。 當二人以上共同購買時,律師大都以「共同持有」為登記,除非您們特別指定要登記為「共同持分」。再者,您若不是澳洲公民或永久居民,在簽定契約時應盡快告知律師。

 

6.31就印花稅部分,買方應進行之事項為何

在澳洲購屋得享有兩種印花稅的減免,但必須以Form Q申報稅務機關才可:

  1. 自住用者(非投資或出租等用途)可得減免,得在律師或太平紳士前簽名在該Form Q的Part C裡。
  2. 第一次在澳洲購屋,且總房地價值未超過$ 160,000.00者,得進一步減免,可在Part D裡簽名。印花稅通常再過戶日前必需繳交,遲交或未繳均會引來罰款。

 

6.32 在過戶前,買方應注意哪些事項?

  1. 在過戶日之前,應將房屋價款備妥,亦應表示是否滿意此契約並願意進行過戶。若不滿意則須說明理由。
  2. 過戶前,若您想要再檢視一下房子,可與您的房屋仲介代理人安排時間。  
  3. 通常您的律師會要求賣方律師在過戶前,將房屋鑰匙交給房屋仲介商,因此,過戶日當天下午,可致電律師以查詢該房屋或土地是否已完成過戶手續,之後,您即可逕向房屋仲介代理人索取鑰匙。

4. 過戶後,您必須記得與電力公司(Energex)Tel:131253(只限昆士蘭州)和電話公司(Telstra)Tel:1800678876(華語)聯絡以接通您住家的電源和電話線。

Q
7. 交通意外事故8 問
A

7.1在澳洲發生交通意外事故,我應該要道歉嗎?

首先,絕不可自認肇事原因是你的錯,因為對、錯或肇事責任比例的問題應由肇事檢定專家、律師、或法官等執法人員議裁。在習慣上,我們華人於肇事時或許會示意表示道歉,然須注意,此等行為或許會給對方錯誤的暗示,以為你已自認有過失。筆者此言,並非要你「死不認錯」或怪罪他人,乃是在肇事原因未經明確鑑定前,不需自認對錯。

 

7.2在澳洲發生交通意外事故,我應該要自行解決嗎?

最好不要自行解決任何已發生的損害或糾紛。不論是財產損失或人員傷亡,一旦你與對方(假設對方是肇事者)達成協議,可能表示你已放棄追訴其他法律賦予你的權利。因此,欲解決問題前,應先詢問律師的意見,討論以何種法律行動能取得最大賠償。

 

7.3對於交通事故現場的傷者,駕駛人應負何種責任?

在澳洲各州,駕駛人均有法律責任,須滯留於事故現場直到他(她)已對受傷人員盡了所有善意合理的協助。

 

7.4駕駛人應該要提供哪些資料給對方駕駛人,其他相關之人及警察?

駕駛人須提供下列資料給對方駕駛人,其他相關之人及警察:

  1. 姓名和住址(須與駕駛執照上所記載者吻合)
  2. 所駕駛之汽車的牌照號碼,汽車所有人的姓名和地址。

 

7.5什麼事故情形,駕駛人依法必須報警?

依法律規定,假若發生交通意外事故而造成人員受傷或死亡,或財慘損失總值明顯達$1000以上時,駕駛人應儘速向最近之警察局報案。

 

7.6發生交通事故時,駕駛人還須注意哪些事項?

  1. 盡可能記錄目擊證人的姓名,地址,電話號碼及他們對事故發生的敘述;
  2. 盡可能對事故現場及相關車輛拍照存證。
  3. 若有人員受傷 ,應協助救護,通知救護車、警察及拖吊車等。 

 

7.7發生交通事故時,通常以何種肇事責任居多?

在澳洲,駕駛人普遍都很遵守交通規則並懂得互相禮讓,然而車禍或交通事故(Motor Vehicle Accident)之發生仍在所難免,探究其原因,肇事的緣由很多,但仍以「過失」(Negligence)居多。

 

7.8什麼是共同過失?

如果2個或以上的駕駛人牽涉在同一事故中,可能會有「共同過失」(Contributory Negligence)的問題,此為相當複雜且具技術性的問題,應該留給專家去判定。

Q
8. 個人傷害賠償7 問
A

8.1發生交通事故後,我可以請求損害賠償嗎?

若於交通意外受傷,可對肇事者之過失提出請求賠償,此為法律賦予之權利。很多人於交通意外受傷後,認為只是皮毛小傷,不足大驚小怪,亦或許對法律不熟稔而未尋求損害賠償。

8.2若不幸受傷,可得請求的項目有哪些?

  1. 薪水或工資的損失;
  2. 對生、心理帶來的痛苦;
  3. 對生、心裡帶來永久不能康復之功能上的損失;
  4. 任何因此意外受傷而需支付之費用;
  5. 對將來謀生能力之影響或損失。

 

8.3我該於何期限內提出損害賠償請求?

在昆省,賠償請求通知(Notice Claims)必須於三個月內送交「名義被告人」(Nominal Defendant),其乃政府部門,設置目的純為在無法辨認肇事者或肇事車輛時得以適用,或於9個月內送交第三者強制責任險(Third Party Insurance)之保險公司。

 

8.4若我只是受了小傷,我還可以提起損害賠償請求嗎?

無論你自認為該受傷嚴重與否,都應立即提出損害賠償請求之申請。因為受傷嚴重程度如肇事原因一樣,該由醫療專家檢查認定。

 

8.5當諮詢律師時,應提出那些資料?

儘管當事人自己也可以提出賠償請求通知,但是先諮詢律師意見,甚至由其代擬請求通知,應較為完整妥當,在諮詢時,最好提出以下資料:

  1. 事故發生的日期,時間和地點;
  2. 事故發生的原由;
  3. 駕駛人,路人或任何證人之姓名和地址;
  4. 牽涉事故車輛之牌照號碼;
  5. 你接受治療的醫院,醫師及所受傷害之種類;
  6. 已收受何種勞工賠償等。

 

8.6發生交通事故後,我應於何時通知保險公司?

一旦有任何交通意外事故發生,最好立即通知保險公司,特別是當有人因此事故而受傷時,應在 30天內通知第三者強制責任險之保險公司。

8.7保險公司會如何要求我應盡哪些事項?

保車險的保險公司在理賠後(譬如是全險Full Cover),通常會對肇事者追訴責任,因此在判決前,保險公司亦會要求你不可向對方承諾任何法律責任。

Q
9. 違規駕駛22 問
A

9.1較嚴重的駕駛違規有哪些分類?

較嚴重的駕駛違規大致分為危險駕駛(或直譯為危險操作,Dangerous operation of a motor vehicle)、非法使用、酒後駕駛、無照駕駛、未於肇事現場停車協助等多項。前二者屬刑法(Criminal Code)第328A條及第408A條之規範;後幾項則明定於道路交通法(Traffic Act 1949)各條款中。

 

9.2什麼叫做危險駕駛?

依刑法第328A條規定,所謂「危險駕駛」者 ,在任何場所,凡危險駕駛,操作汽機車(採廣義解釋)或以任何方法導致汽機車駕駛或操作之危險者,處以200個扣點(Penalty units)或拘禁3年有期徒刑。

 

9.3在衡量違規行為之嚴重性時,通常考慮哪些事項?

  1. 肇事地點之路況,使用情形及其現場狀況。
  2. 肇事車輛之車況。
  3. 肇事地點附近原有或可期待行經之人員,車輛數量及其他物體。 
  4. 肇事者血液中之酒精含量或身體內存有其他藥物含量。

 

9.4何種情形會對駕駛人加重處罰?

肇事者若因興奮劑類藥物而肇事或累犯,則加重處罰至400個扣點或處以5年有期徒刑。

 

9.5以前的判決如何界定危險駕駛?

依 R v Webb(1986)之案例,應客觀地判斷該駕駛行為在各種情況下,是否會對其他的道路使用者(roads users)造成危險,通常刑事上的過失並非構成要件,只要是因駕駛人 某種程度之疏失而引致危險者均涵蓋其內。

 

9.6還有哪些界定危險駕駛之標準?

在R v Douglas(1991)案例中,駕駛的方法及速度被認為是考量的主因;在Bracegirdle v Oxley(1947)中,認為單單超速即可構成危險駕駛,最有趣的是,在Armstrong v Twigge(1985)案例,法官認為無法單以速度多少,來制訂一套準則以判定是否為危險駕駛, 在較特殊的情況下,駕駛人過慢的速度反被判定為危險駕駛(R v Stubbs [1913])。

 

9.7 駕駛人面對酒測時,應該要採取何種作為?

依據法律規定,汽機車的駕駛人或負責人在某種狀況下, 須依警察人員要求,進行呼吸或血液的酒精含量檢測。任何汽機車駕駛人或負責人只要被檢測出體內有酒精含量,就有觸犯道路交通法第十六條所規範的罪嫌了。

 

9.8酒後駕駛違法之情事有哪些可能?

依照檢測出來的酒精濃度,可分為以下四種情況:酒精含量介於0-50mg / 100ml間、酒精含量介於50-150mg / 100ml、酒精濃度等於或大於150mg / 100ml以上,以及其他受制於酒精影響之證據。

 

9.9若檢測出酒精含量介於0-50mg / 100ml間,可能會有何問題?

當25歲以下持有學習(持L牌)或Provisional(持P牌)駕照者開車或意圖開車時,被檢測出體內有酒精含量,即有違法之嫌。 (第16條第2款)

 

9.10若檢測出酒精含量介於50-150mg / 100ml,可能會有何問題?

若汽機車駕駛人或負責人體內酒精含量為50-150mg / 100ml時,則構成本法第16條第2款中「Concentration Offence」之罪嫌。該違法者可能被處以14個以下的扣分點或三個月以下有期徒刑(Imprisonment)。若該違法者在5年內曾觸犯第16條第2,2A或2D款之規定,則可能被處以20個以下的扣分點或 6個月以下有期徒刑。除了上述規定外, 第20條規定某些吊銷吊扣違法者執照的條例,吊銷或吊扣執照其時間長短依違法行為之輕重為定,期限可由 1至18個月不等。

 

9.11若檢測出酒精濃度等於或大於150mg / 100ml以上,可能會有何問題?

依第16條第3款規定,體內酒精含量大於150mg / 100ml時,視為受制於酒精(liquor)影響之駕駛,第16條第1款規定,當汽機車之駕駛者或負責人受制酒精影響而駕車時,就算是犯法了。

 

9.12其他受制於酒精影響之證據可能包含哪些?

受制於酒精影響之駕駛一般可依第16條第3款規範內容作為處分之依據, 然而,其他如酒醉等證據也可作為處分之依據,例如若有證人指出違法者顯出語無倫次,身上有酒味,瞳孔放大,眼睛充血,步伐不穩,雙腿顫抖或其他不合宜之行為,都可作為受制於酒精影響之證據。

 

9.13在訴訟上,起訴人應如何證明駕駛人有其他受制於酒精影響?

為證明違法者駕駛時的確受制酒精之影響,起訴人須提出違法者精神和身體機能的確受制酒精影響,而與正常行為不同之證據,尤其重要的是,須提出違法者有外在可見非正常行為的表現。

 

9.14開車受制酒精影響,可能會受到什麼處分?

違反第16條第1款規定者可能被判處28個以下的扣分點或九個月有期徒刑。 若違法者曾在前五年觸犯第16條第1,2,2A,2B,2D款等條文,處分如下:

  1. 若違法者曾在前五年內觸犯第1款規定,將被判34個扣分點或18個月有期徒刑。
  2. 若違法者曾在前五年內被判定為危險駕駛,或曾被起訴駕駛違法,則將被判34個扣分點或18個月有期徒刑第1B款。
  3. 若違法者曾在前五年內觸犯第16條第2,2A,2B,2D款之規定,則將判處30個扣分點或12個月有期徒刑。
  4. 若違法者曾在前五年內曾二次觸犯第16條第2,2A,2B,2D款之規定,則將被判34個扣分點或18個月有期徒刑。

 

9.15對於交通違規,法院何時會強制裁決有期徒刑?

根據第16條第1c款之規定,在某些狀況下法官必須強制裁決有期徒刑,這些情況如下:

  1. 曾二次觸犯第16條第1款之規定,危險駕駛違規或被起訴駕駛違規。  
  2. 觸犯第16條第1款之規定,且有危險駕駛違規或曾被起訴駕駛違規。

這些情形下,法官須強制裁決有期徒刑,第16條第1c款並無規範最短的有期徒刑,而是允許法官自行判定合適的徒刑期間。然而,一般而言,這類違法最短的有期徒刑一般為三個月,且法官傾向裁定三個月以上的有期徒刑。

 

9.16對於受制酒精影響之駕駛人,何種情形會吊扣或吊銷駕照?

第20條規範受製酒精影響之駕駛應當吊銷或吊扣駕照,吊銷或吊扣之期限依不同情況而定,本文僅摘要簡述如下。

  1. 若違法者先前未有危險駕駛違規, 或未被起訴駕駛違規則吊扣執照6個月(第20條第1款)。
  2. 若違法者曾在前五年內觸犯第16條第1款之規定,則吊扣執照12個月(第20條第1A款)。
  3. 若違法者曾在前五年內有一次以上觸犯第16條第1款之規定,則吊扣執照2年(第20條第1B款)。
  4. 若違法者曾在前五年內被起訴危險駕駛或任何駕駛違規,則吊扣執照12個月(第20條第1C款)。

 

9.17澳洲有何關於非法使用汽機車之法律規定?

依原刑法規定,違法者必須具有意圖永久奪取(Deprive)他人之車輛,才符合構成 「偷竊」之基本要件。如果僅是暫時借取使用後而棄置之,則難以構成「偷竊」之基本要件。 為解決這個問題,昆士蘭及各州己制定非法使用或佔據汽機車,飛機,船隻等的犯罪條例(刑法第408A條之規定)。

 

9.18何種情況可能構成非法使用汽機車?

未經車主同意而使用其汽機車或經車主同意使用汽機車時,意圖奪取車輛的行為都有非法使用汽機車之罪嫌,當使用或意圖使用汽機車去協助犯罪刑案時,就如同銷毀,危害或蓄意破壞汽機車的裝備一樣,須加重處分。

 

9.19何種情況可能成為非法使用汽機車之抗辯理由?

若事前曾得車主允許而使用該車輛時,就可以成為抗辯的理由。

 

9.20非法使用汽機車之情形,可能有哪些違法類型?

第408條明定二類違法:第一類是未經允許而非法使用;第二類是未經允許且蓄意奪取的非法使用。 第一類違法不須證明奪取車輛之意圖。

 

9.21我可以同時起訴被告偷竊與非法使用汽機車嗎?

可以。對於被告之偷竊(或奪取)及非法使用車輛之違法行為,得予以合併或分別起訴。

 

9.22非法使用汽機車有哪些基本要件?

非法使用汽機車之起訴案必須提出車主未予同意之證據。當某人得以合法使用車輛卻未按其合理情況去使用時,一般而言,並非都屬於違法使用(Crafter v Simpson 1943)。當被告使用汽機車的目的和車主原先允許使用的目的不同時,則應依個案及其事實而予以認定。

Q
10. 小額債務糾紛9問
A

10.1澳洲由哪個法庭處理小額債務糾紛?

澳洲是一個比較偏向社會主義理念的國家,所以在政策制度的規劃上,常考慮到弱勢團體,小企業或零售業者及低收入家庭的利益,其中在扮演伸張公義角色的司法體系中,即設置了「民事及行政法庭」(The Civil and Administrative Tribunal), 在昆士蘭州簡稱QCAT, 在新南威爾斯州簡稱NCAT,而過去又稱「小金額損害賠償法庭」(Small Claim Tribunal),為提供社會大眾最經濟簡便的法律途徑,在不需要聘僱律師的情形下,亦能達損害賠償之請求。 

 

10.2向法院提出賠償請求之申請時,要負擔哪些費用?

法院的費用會隨所請求事項不同或金額之多寡而異,但都不高,詳情可連結點閱其網站 www.qcat.qld.gov.au (限昆士蘭州),假若勝訴,法庭可裁定敗訴一方補償對方因該訴訟所增負之法院費用,但調查檢驗文件之費用等則除外。

 

10.3小金額損害賠償請求(Small Claim)及小金額債務償還請求(Small

Debt),有何不同?

兩者之最高金額均以$10,000元為限,然後者乃純為一種債務性質,如甲向乙借款X元,支票不兌現或積欠工資等,此類糾紛應向具第一管轄權之地方法院(Magistrates Court)提出訴訟請求;至於前者,其糾紛性質較為多樣,不過以牽涉消費者和廠商(Traders)之間的爭議為主,並法庭審理。

 

10.4何人得提出小金額損害賠償請求?

  1. 消費者-若是在某項交易中,發現廠商所提供的產品或服務有瑕疵,以致該產品或服務的品質未盡理想;
  2. 廠商-對另一個提供產品或服務的廠商,就與其先前訂立口頭或書面契約所引發的任何異議;
  3. 房東(或地主,Landlord)及承租人(Tenant)-凡對房屋押金之退還有任何爭議者(該房租押金通常由房租押金委員會,The Rental Bond Authority代管);
  4. 任何人之財產因車輛肇事導致損害者;
  5. 任何人涉及隔鄰圍牆之豎建或修補等糾紛者;
  6. 任何人涉及旅行汽車(Caravan)或可移動房屋(或稱車屋,Mobile Home)之糾紛者。

 

10.5如何具體提出賠償請求?

需要一份申請表格(Claim form)「宣誓書」(Affidavit)及一份填表指引,此項表格可從其網站 www.qcat.qld.gov.au (只限昆士蘭州),或各地地方法院或任何法律扶助中心(Legal Aid Office)購得。該指引以淺白英文引導一般民眾填寫表格,並提供一些方法,以俾申請人得收集有力證據以支持該賠償請求。

 

10.6提出請求後,被告會有何反應? 

被告人可能會有三種反應:

  1. 抗辯該損害賠償請求; 
  2. 試圖和解; 
  3. 不理會該請求。如此一來,聽證會(Hearing)仍會照常舉行,之後,法庭仍會做出判決(不論被告是否出席)。

 

10.7何謂聽證會(Hearing)?

民事及行政法庭的聽證會多由仲裁人(Referee)主持。首先,仲裁人會詢問雙方私下和解之意願,若雙方有此意願,並可達成協議,則仲裁人會將協議內容記錄下來;若最終仍無法達成協議,則伸裁人將指示進行聽證程序, 此時,申請人可提出其請求之原因並傳喚證人(或提供證據)以支持該賠償請求申請。 待聽證過程結束後,仲裁人便行使判決權,以命令裁定哪一方勝訴。仲裁人裁定的效力為終審判決之效力,如必要可由地方法院(Magistrates Court)予以強制執行。對該裁定如有不服,可申請上訴,但只在少數特殊情況下,法院會准許對該命令之上訴請求。

 

10.8假若仲裁人之命令未被執行,該怎麼辦?  

如果該命令是要求被告提供進一步服務或勞力以解決雙方之爭端,而被告未按時執行的話,原告可立即通知仲裁法庭,仲裁人可更換命令,要求被告給付相當之款項作為賠償。  

 

10.9當被告拒絕依命令給付款項時,該怎麼辦?

當被告拒絕依命令給付款項時,仲裁法庭可依原告申請以調查該被告之財務狀況,之後,申請人可將財務調查結果之有關資料送交地方法院,請求強制執行。

Q
11. 在澳洲「打小孩」15 問
A

11.1在澳洲打小孩可能觸犯什麼法律?

通常成年人並無絕對的權利來體罰「兒童」(或概稱「未成年人」),如果成年人使用強迫的手段(Force)來體罰兒童,他們可能會犯上侵襲(Assault)的罪嫌。

 

11.2觸犯虐待兒童罪要負哪些責任?

成立侵襲罪不僅須負擔刑事責任,任何民事賠償,如兒童精神、身心理傷害、醫療賠

償及其他費用等一併得由被告負擔。

 

11.3台灣人在澳洲生活,可以不適用澳洲保護兒童的法律嗎?

答案當然是否定的,台灣移民既已定居澳洲,對孩童的管教自然應依澳洲法律及當地習慣來處理,必須適用澳洲保護兒童的法律。

 

11.4誰可以對兒童實施正當管教?

身為父母或與父母同等地位的人(Inloco Parentis,如監護人Guardian)在合理情況下以強力的方式來管教(Discipline)兒童是合法的。依刑事法第280條(Section 280 Criminal Code)及兒童服勞法第69條第5款(Sub-section 69(5),Children's Service Act)之規定,父母或監護人得出於監護兒童的情況下,對之施行合理的體罰。

 

11.5教師是否有資格對兒童實行體罰?

教師是否為「與父母同等地位的人」,法院近期採較嚴格解釋,而目前的政策並不允許教師對兒童施行體罰。

 

11.6有哪些判斷處罰合理適當的標準?

判斷一個處罰行為是否合理適當,通常依兒童的年齡,性別及生理狀況來考量處罰的性質和程度。

 

11.7法院如何判斷該行為構成正當管教?

1.兒童的年齡:處罰的程度必須在一般兒童年齡平均所能承受的範圍內。依據過去法院的判例,對一個僅19個月大的女嬰施行處罰是違法的,除非只是施以非常輕微的體罰,例如只是輕輕的拍打她一下(as light slap at the very most,R v Terry 1955)。

2.正確的處罰工具:藤條,小木棍,手杖類均可用來體罰兒童,但得注意該物件上是否有不尋常的地方,如有缺口,倒刺,鐵釘等異物,或許會造成兒童額外的傷害。在判例上,裝子彈上膛的槍被判定為非正確之處罰工具(R.v. Hamilton 1981)。

 

11.8法院還有哪些考量的因素?

1.處罰的部位:對施行在臉部或身體較易受傷部位的體罰,通常被法院判定不合理(White v。Weller,1959); 

2.處罰時施力的大小及擊打的次數;

3.兒童犯錯的程度(the seriousness of the child's offence);

4.兒童的體型大小,健康狀況及性別等;

5.體罰後所導致的後果,若體罰造成之傷害需要醫護人員之醫療處置,則此種體罰一般被認定為不合法。

 

11.9什麼叫作虐待兒童?

「虐待兒童」之一般定義為,任何人對其所監護之兒童有不恰當的對待、忽略、棄置或使該兒童暴露在某種可能導致生理或心智傷害的情況下者, 均涵蓋其中。

 

11.10近期法院對兒童傷害與虐待兒童的解釋趨勢?

過去英國上訴法院(English Court of Appeal)曾提出,判定體罰兒童具否合理,應依一般社區(Community)所認定的標準而定,而非依據任何種族或群體的標準,即使由父母施行體罰也是如此。

 

11.11澳洲對受虐兒童的通報機制有哪些?

澳洲法律賦予醫師對任何兒童虐待事件應通知之強制責任。依健康法(Health Act)之規定,醫師應依據基本常理判斷,若懷疑兒童被不正常的對待或過失行為,而導致不尋常的傷害、受害或危險時,醫師應當在第一次懷疑兒童被虐待的24小時內,通知一個有法定授權的人(an authorised person),這個人可以是醫師、家庭服務中心(Department of Family Services)看護兒童的工作人員或警察人員。

 

11.12 什麼是SCAN Teams?

在澳洲各地均有設置防範兒童虐待及棄置之團隊及地方相關組織(Suspected Child Abuse and Neglect,簡稱SCAN Teams)。其主要成員乃由一位家庭服務兒童看顧中心之官員、醫師及警務人員共同組成。 SCAN 團隊的目標是保護兒童,並幫助及恢復(restore)家庭功能。

 

11.13 SCAN Teams提供何種法律協助以保護受虐兒童?

SCAN Teams將制訂犯罪的訴訟程序,且在出庭兒童法院以前,從犯罪者手中帶走受虐兒童,並提供照顧和保護。 

 

11.14受虐兒童可以受到哪些立即的保護?

SCAN Teams將要求醫院安排受傷的被虐兒童暫時居留。若兒童至醫院就診,被發現曾受不正常的對待或棄置時,該兒童可暫時居留在醫院,最久可達96個小時。

 

11.15如何協助受虐兒童的家庭重組及修復關係?

SCAN Teams將安排家庭服務中心(Department of Family Service)「建立家庭者」(Home Maker) 部門所提供的家庭支持,並安排「如何協助父母」的課程;同時設立社區單位所提供的精神諮詢(會談)及協助等。

Q
12. 家庭暴力15 問
A

12.1什麼是家庭暴力?

家庭暴力,指的是加害者脅迫或控制其家庭成員或使他們感到恐懼的暴力行為。其主要特徵在加害人對其核心家庭成員有凌駕其上之特權及控制的慾望。

 

12.2肢體傷害才算是暴力嗎?

許多人以為只有肢體暴力才算是家庭暴力,實際上家庭暴力的形式不以肢體傷害為限,性侵或性虐待、騷擾、言語上的貶損嘲諷,或是不合理的剝奪受害者的財務自主權,試圖切斷受害者的社會聯繫,脅迫或控制受害者的人身自由等,都是家庭暴力的行為表現。這類心理折磨、社會孤立之「家庭冷暴力」(soft domestic violence)更容易被人們忽略。

 

12.3家庭暴力的形式與範圍?

根據澳大利亞公共衛生協會概述家庭暴力行為的可能情形:

1.身體虐待。包含造成痛苦和傷害的作為或不作為,例如禁止睡眠、拒絕提供溫暖或營養、拒絕受害者接受必要的醫療服務、性侵犯、對財產或動物的暴力行為、謀殺等等。

2.私下或公開場合的口頭虐待。旨在侮辱、貶低、威嚇、屈服,包括身體暴力的威脅。

3.經濟資源濫用或壟斷。包括剝奪基本必需品、沒收收入或資產、不合理地拒絕參加社會生活的必要手段。

4.通過孤立,控制所有社會活動,剝奪自由或故意造成不合理依賴而形成的社會虐待。

 

12.4誰是家庭暴力的受害者?

受害者可能是親密關係人(包含配偶、事實上夫妻、同性伴侶與情侶)、孩童或其他家庭成員,非正式養護照顧關係之人(informal care relationship)也包含在內。另外,家庭暴力中的「目睹兒」(Children who witness domestic violence)也是受害者。

 

12.5家庭暴力的嚴重性?

大家總以家庭暴力視為羞恥之事而不欲為人知,受通報的家暴事件往往只是冰山一角,故難以估計家庭暴力之真相、數量或範圍。根據澳洲統計局2016年個人安全調查,有220萬國民遭受伴侶的肢體暴力或性暴力,而有360萬國民遭受伴侶的情感虐待;在2016-2017年間,每天有17位成年人因伴侶或家庭成員的暴力而入院治療。

 

12.6家庭暴力加害人應該負擔哪些法律責任?

家庭暴力加害人不僅須負擔刑事責任,任何民事賠償,如根據家庭暴力賠償法及家庭法對家庭關係與兒童福利之強制命令與賠償責任,皆須由加害人負擔。另外,若有家庭暴力之紀錄,加害人可能承受在離婚訴訟之子女監護權較不利益之決定。

 

12.7家庭暴力可以報警處理嗎?

根據2012年昆士蘭州《家庭暴力保護法》(The Domestic and Family Violence Protection Act 2012 (Qld) (DFVP Act))規定,州警察有責任調查家庭暴力事件,當警察接獲家暴報案時,必須立即採取調查行動, 律師亦應告知受害者其權益。當受害者向警方報案, 警方卻遲疑未至或未採調查行動,受害者有權堅持要求警方前來協助。

 

12.8受害人可以尋求何種法律協助?

受害者可以向法院申請家庭暴力命令(domestic violence order),該命令的目的是為了保護受害者免於加害者的威脅或家暴行為。

 

12.9家庭暴力命令的效力為何?

家庭暴力命令可以禁止加害者到受害者的家中或工作場所,或是在一定範圍內禁止聯繫受害者的特定親友,又或是禁止到孩童的學校或托兒中心等等。

 

12.10如何申請家庭暴力命令?

受害者可以從當地區法院、警察局網站上獲得家庭暴力命令的申請表,向地方法院提出申請,且不需繳交申請費。該命令也可以由保護機構、警察代為申請。

 

12.11誰有權申請家庭暴力命令?

親密關係人(包含配偶、事實上夫妻、同性伴侶與情侶)、孩童或其他家庭成員,以及非正式養護照顧關係之人(informal care relationship)都可能成為家庭暴力受害人,都有權申請家庭暴力命令。

 

12.12未成年人申請家庭暴力命令,有什麼限制?

18歲以下的未成年人只有在親密關係或非正式養護關係才能作為家庭暴力命令的申請人或被告,這代表未成年人不得針對其父母或其他家庭成員提出申請,在這種情況下,應考慮轉介其他機構,例如兒少及婦女安全部門(Department of Child Safety, Youth and Women)。

 

12.13無權申請家庭暴力命令的受害人可以尋求哪些其他協助?

若受害者並不符合申請資格,1982年開始施行的《和平理性行為法》(Peace and Good Behaviour Act 1982)規定,申請者不需具備任何特殊身分皆得向法院申請和平理性行為命令,以制止可能或更嚴重的暴力行為。

 

12.14我能夠去哪裡獲得家庭暴力防治的資訊?

澳洲主要城市皆有設置法律服務辦公室(the Legal Aid Office),且附設家庭暴力協助單位,扶助各區域受害者並提供資訊、社區教育、法律建議等服務。

 

12.15我可以打哪些專線獲得幫助?

家庭關係諮詢專線(Family Relationship Advice Line):1800 050 321

全國性侵害、家庭和家庭暴力諮詢熱線(National Sexual Assault, Family and Domestic Violence Counselling Line):1800 737 732

警察或救護車。如果您擔心自己或孩子的安全,可隨時致電000。

生命線(LifeLine):131114

兒童求助熱線(Kids Help Line):1800 551 800,為兒童和年輕人提供電話諮詢。

澳大利亞兒童基金會(Australian Childhood Foundation):1800176453,為受虐待影響的兒童和年輕人提供諮詢。

關係澳大利亞(Relationships Australia):1300 364 277,提供親密關係問題之諮詢,以及虐待案件之及時處理。

Q
13. 澳洲「遺囑」25 問
A

13.1為何需要立遺囑?

一般來說,華人對於「立遺囑」似乎總會有些忌諱,然而無可否認的,它確是在一個人「百年善終」時,得使財產依其個人意願而分配之最佳方法。澳洲各州均訂有無遺囑繼承法(Intestacy Laws),適用於未立遺囑之人,然其後續處理方式十分麻煩, 這也是為何鼓勵大家應該立遺囑的原因之一。

 

13.2立遺囑還有哪些優點?

除上述外,立遺囑還有下列優點:

1.可以選擇自己信賴的親人或朋友作為遺囑執行人(一個或一個以上)以確保該遺囑依你的意願執行;

2.若有未成年兒女,可為他們指定你所屬意的監護人;

3.可將財產分配給自己屬意的繼承人或受益人(Beneficiary),但必須包括配偶及子女,也可以將特定的財產遺留給特定的人, 或依個人意願,使原本得依繼承法繼承遺產的親屬,不得繼承。

4.可以執行捐贈慈善機構的意願。

5.同時可依個人意願,執行喪禮方式的安排。

 

13.3我需要律師才能立遺囑嗎?

嚴格說來,律師準備遺囑並非遺囑生效的法律要件,然而一般人自行擬立遺囑時,常會在撰寫或簽名的方式上出差錯,致使整個遺囑無效或產生與己意相異的效力。過去亦曾有多起案例,針對自立遺囑之效力,提出許多爭議性討論,由此可知,有關遺囑的法律規定及其應用,並非如一般人所想像的那麼簡單。

 

13.4何時尋求律師協助立遺囑較為合適?

在遺囑草擬階段,徵求律師的意見並由其協助草擬的工作是很值得的,此項服務費用通常不高,又可避免遺囑因細節出差錯而有效力上的瑕疵。一般年滿18歲的人均應考慮立一份適當預備的遺囑,因為在必要時,它的確可以在財產繼承分配上省略許多不必要的麻煩。

 

13.5若我有海外財產,我應該如何立遺囑?

若您在澳洲及海外均有產業,理論上,均得以澳洲所做之遺囑涵蓋之,然依筆者之執業經驗,仍以準備不同遺囑以各自涵蓋本地及國外的資產為佳,對後者而言,在該國對遺囑生效的法律要件或許別有規定,需另外準備,才能確保遺囑效力。

 

13.6訂立遺囑,可否修改或取消?

遺囑是在立囑者死後才生效,因此立囑者隨時可以修改或撤銷遺囑,另定新遺囑。 如立囑者撤銷遺囑,且未另立新遺囑,則被視為未立遺囑,萬一不幸過世,即根據無遺囑繼承條例處理其遺產。

 

13.7為什麼結婚的結果是撤銷以前訂立的遺囑?

根據英國法律訂定的原則,由於結婚是人生大事,一個人結婚後其親屬關係亦會改變,因此視為撤銷了以前所訂立的遺囑,澳洲承襲了英國此項法律原則。

 

13.8訂立遺囑是否要到律師事務所瓣理?

訂立遺囑,必須要在兩個人面前見證簽名,見證人亦要簽名表示見證了該遺囑。理論上,只要符合上述規定,遺囑亦有效,不一定需要到律師行辦理。不過,畢竟遺囑也是一份重要的法律文件,其中牽涉到繼承法、財產法、稅法及家庭法等相關規定,有一些法律細節絕不容忽視,因此仍宜請律師協助辦理。

 

13.9遺囑在什麼時候無效?

假若立囑人在簽署時神智不清,沒有行為能力,其遺囑無效。又如立囑人簽署時受人影響,例如病人臨終前,只有小兒子陪伴,小兒子影響病人,要求病人將遺產全歸給他,其他子女無法獲得分毫,其遺囑亦可能會變為無效。頗多爭奪家產訴訟案,其爭議焦點亦在於此。

 

13.10遺囑形式、內容不明確,可能會面臨什麼問題?

在某些情況,遺囑執行的爭議與遺囑內容或其定義不明有關。例如:立囑人在其遺囑中言明將某價值連城的珠寶送給「我的寶貝孫子阿明」,若孫輩中有一個以上叫阿明,麻煩就大了,外國人的名字重複性較高,問題更嚴重,不過,若能寫上全名,問題大多能迎刃而解。再有爭議的話,還是得向法院提出申請,請求法院對該遺囑某條款或某詞句之意義作一解釋。

 

13.11若有人認為該遺囑對遺產分配不公,他可以怎麼辦?

若有人認為該遺囑對遺產分配不公,可對該遺囑提出法律訴訟。最近相當出名的一件新南威爾斯州案例:案中,A女士與某國會議員原只處於同居關係,該國會議員因故不幸遭暗殺身亡,其遺囑未留下任何資產給A女士,A女士向高等法院申訴,最後獲判勝訴並取得相當金額以補償她在同居關係期間對家庭的貢獻。

 

13.12如何執行遺囑?

遺囑的執行必須經由執行人向高等法院(Supreme Court)申請遺囑查訖證書(Grant of Probate),或委託律師代為申請,該證書一旦由高等法院核發,遺囑執行人即可據此依立囑人之意願處理其遺產(包括動產及不動產)。

 

13.13若有兩個以上之遺囑執行人,該如何執行遺囑?

在遺囑中最好指定第二順位的執行人,以防第一順位執行人因故不能執行,若同時有二位以上執行人,於遺囑中,也應言明由其個別執行或共同執行。

 

13.14若執行人因故無法執行遺囑,該如何處理?

若遺囑中未清楚指派執行人或執行人因任何原由無法執行時,法院得委託「公共信託人」(Public Trustee)代為執行財產分配及管理之工作,此項服務並非免費,其收費通常以佣金方式計算,最高可達遺產總價值之3.5%。立囑人應盡量避免此項不必要之支出及麻煩。

 

13.15若有人生前立了不只一份遺囑,哪一份才具有遺囑效力?

一個人在一生中可立下許多遺囑,但以最後一個遺囑(所以日期很重要)為準。常見的爭議就是對該遺囑是否為最後遺囑有疑議。例如:該遺囑已被立囑人撤銷;立囑人在立囑時缺乏完全的行為能力(精神、思想不正常等);遺囑的部分條款在立囑人簽名後有變更。若有以上情事,該遺囑之效力應由法院判定,法院得核發或拒發遺囑查訖證書或撤銷該爭議之遺囑。

 

13.16若有人因立囑人的決定而導致致生活困難,他可以怎麼辦?

通常立囑人得依其意願,選擇以決定如何處置其遺產,然而家庭成員(Family Members,在本法中有其法律定義)中若有人因立囑人的決定而導致致生活困難,則該成員可向法院申請裁定瞻養費用(Maintenance)。依「繼承法」(The Succession Act)第40至44條之規定,按遺囑中未予分配遺產或分配不當予某一家庭成員時,法院得依法裁定,給予該成員按某適當比例之部分遺產,此即所謂的「立囑人家庭膽養安排」(Testators's Family Maintenance)。

 

13.17何人得向法院申請立囑人家庭膽養安排?  

  1. 立囑人之配偶:除現任配偶外,已離異之配偶若在立囑人死亡時,仍繼續接受瞻養或有權請求膽養者亦包括其內。同居之配偶不在配偶的定義中,但得以「受扶養人」(Dependant)之身分請求。
  2. 立囑人之子女:子女的定義極廣,舉凡婚生及非婚生子女,繼子女和養子女均在其內。
  3. 立囑人之受扶養人:此受扶養人必須在立囑人死之前仍接受立囑人全部或主要瞻養或經濟上的支持(非同於工資或其他費用支出),同時,此受扶養人必須是:立囑人之父母,立囑人之未成年子女(18歲以下)之另一父母,同居配偶(或其同居關係不間斷且持續至少五年或在立囑人死亡前六年中滿五年)或任何人未滿18歲。

以上各人均得提出申請,但一切視法院就主客觀因素裁定判決。

 

13.18何時應提出立囑人家庭贍養安排之申請?

申請人應於立囑人死亡六個月內向立囑人之個人代表(或遺囑執行人)書面通知其提出申請之意圖;於立囑人死亡九個月內得向法院請求訴訟程序。

 

13.19法院如何裁定家庭贍養安排之申請?

法院裁定給予申請人「立囑人家庭膽養安排」的主要考量,乃在申請人未曾自立囑人遺產中,取得足以養生之基本資產,至於該遺產按遺囑之分配是否造成不均或不公,則非法院所權衡之重點。

 

13.20法院裁定家庭贍養安排之申請,還會考量哪些因素?

除了申請人是否在立囑人遺產中取得足以養生之基本資產,法院亦將考慮遺產總價值、債務多少、出殯及遺囑執行等費用,申請人之年紀、性別、健康狀況,申請人與立囑人親密關係之程度,申請人於立囑人生前是否已取得相當資產,申請人之品行等。

 

13.21如果不訂立遺囑,死亡後遺產會如何處理?

由於不少人沒有立下遺囑,因此各州均訂立了「無遺囑繼承法」(Intestacy Law),規定沒有訂立遺囑的死者其財產如何分配。然各州之規定略有差異,且未能遵照死者之意願將財產遺留給配偶、子女或其他親人。

 

13.22若我生前未立下遺囑,過世後財產會被政府充公嗎?

很多人以為,若生前未立下遺囑,當他們過世後財產會被政府充公,然依據繼承法之規定,這並非十分正確,除非該死者完全沒有以下財產分配受益人。

 

13.23無遺囑之情形下,財產該如何分配?

根據1997年無遺囑繼承法修正條文之最新規定,凡於1998年五月一日或以後過世者,其財產分配方式按以下規定(只節錄部分條文):

  1. 只有配偶而無子女者:全部歸給配偶。
  2. 配偶及子女均存:配偶取得$150,000.00及家具(有其法律定義)並可得:

(1) 二分之一的剩餘財產(the residue),如果只有一個孩子;

(2) 三分之一的剩餘財產,如果有二個或二個以上的孩子。其子女得就剩餘財產的三分之二予以平分。

  1. 同居配偶:在無遺囑繼承法中,亦視同為配偶之身分。假若死者還有元配及同居配偶,則其財產分配可依下列三種方法解決:

(1) 雙方達成如何分配之協議;

(2) 申請高等法院裁決;

(3) 各人一半。 

無論以何種方式解決,元配及同居配偶只得就原本「配偶」所得享分配之財產,予以再分配。

 

13.24無遺囑之情形下,由誰來處分財產?

通常配偶及子女具有第一及第二優先權向高等法院申請「財產分配管理權狀」(Letters of Administration),其他依無遺囑繼承法而得享分配財產之人亦得申請,但對申請者之順位,法律則有嚴格規定。

 

13.25無遺囑之情形下,就誰來處分財產之順位有爭議時,該如何處理?

假若各申請人對此項分配管理權人(Administrator)之任派有爭議,法院或申請人亦得指派公共信託人為之。

Q
14. 澳洲「法定代理」10問
A

14.1法定代理有什麼重要性?

法定代理的重要性並不亞於定立遺囑,遺囑僅得規範一個人死後的事務,然而對於某人較長期出國旅遊探親,健康情形不佳或逐漸邁入老年時,只得藉法定代理指派代理人以代為處理各項事務。

 

14.2法定代理文件包含哪些事項?

此項法定代理文件乃由指定人(Principal)簽定委派,其中要點包括代理人(Attoney)的指派;權利行使之時機及限制;代理人(若二人以上)為個別執行或共同執行等。

 

14.3什麼是一般法定代理?

法定代理分為「一般法定代理」(General Powers of Attorney)及「持續法定代理」(Enduring Powers of Attorney)。一般法定代理常為個人或公司使用於商業行為之代理,然舉凡所有事務,除私人事宜(Personal Matters)外均得以一般法定代理授權執行,此代理於指定人喪失行為能力,無法做出某些決定時即告終止

 

14.4什麼是持續法定代理?

「持續法定代理」使代理人於指定人喪失能力時,例如成為植物人,長期昏述或智力受損等,依然有權代理該指定人執行或管理其財務,私人和個人健康等事宜。

 

14.5持續法定代理能夠執行及管理私人事宜有哪些?

所謂私人事宜(Personal Matter),例如決定住哪裡,與誰住在一起,穿什麼,吃什麼,打算接受怎麼樣的健康醫療等個人健康事宜,此項事宜只得由持續法定代理執行。

 

14.6持續法定代理能夠執行及管理的事項有哪些限制?

持續法定代理能夠執行及管理私人事宜,但不包括特別私人事宜(Special Personal Matters)或特別健康事宜(Special Health Matter)

 

14.7持續法定代理代為處分指定人之不動產時,要注意什麼?

持續法定代理能夠執行及管理財務事宜(Financial Matter),如到銀行存領款項,支付各帳單,以至如何投資等。假若此項法定代理乃作為代指定人處置不動產之依據,則必須將之註冊於地政機關(Titles Office)始有其效力。

 

14.8哪些特別事項,必須指定人特別授權,持續法定代理才能為之?

健康意願之預期指示(Advance Health Directive)必須有特別授權,持續法定代理才能為之。雖然在私人事宜的授權中,也包括了某些健康事宜的授權 ,如接受某種治療等,但較慎重者,如捐贈器官,停止維生系統等,仍須此項特別指示以執行之。

 

14.9什麼是法定健康代理人?

法定健康代理人(Statutory Health Attorney)當無任何代理人得依某指定人之授權或原本即無該授權以行使有關指定人健康事宜之決定權時,依法指派某代理人代為行使。

14.10 什麼是成年監護人?

成年監護人(Adult Guardian),當成年人之行為能力有所喪失或欠缺時,政府所指派之公設監護人,以維護該成年人之權益。

Q
15. 「我要離婚」14問
A

15.1 我要立刻離婚 !?

很抱歉,你不能立刻「申請離婚」 ( 所謂申請解除婚姻關係)。「婚姻伴侶」(夫妻或同性配偶)中之一方須主張,在申請解除婚姻關係以前,雙方已「分居」12個月以上之事實,同時婚姻關係已破裂, 不可能再回復或維持(單方主觀認定即可)。

 

15.2 我要立刻分居 !?

當同居或婚姻伴侶中之一方主觀認定雙方無法再繼續維持同居或婚姻關係時,即可主張「分居」。

 

15.3  誰能夠在澳洲法院申請離婚?

無論是在哪個國家合法結婚,只要「婚姻伴侶」(夫妻或同性配偶)中之一方是澳洲公民或符合居住條件者,都能夠向聯邦巡迴法院(Federal Circuit Couret of Australia)申請解除婚姻關係(離婚)。簡言之,當婚姻伴侶「分居」屆滿12個月而且一方(即單方)主觀認定雙方無法再繼續維持婚姻關係時,該婚姻伴侶中之一方即可向聯邦巡迴法院提出離婚申請。

 

15.4 什麼樣的情況能夠符合居住條件?

所謂「居住條件」乃指,申請前在澳洲已合法居住12個月以上、申請時仍住在澳洲、同時持有有效簽證或現時簽證(a valid or current visa)打算在往後仍繼續居住在澳洲。

 

15.5 澳洲有協議離婚嗎?

與台灣及某些國家不同,在澳洲沒有所謂的「協議離婚」,只能透過向法院申請並取得「離婚判決」(Divorce Order)。

 

15.6 解除婚姻關係有什麼重要的法定要件?

解除婚姻關係之法定要件為「婚姻關係破裂」(the marriage has broken down irretrievably),當法院認為婚姻關係破裂,法院將判決離婚。

 

15.7 法院如何認定婚姻關係已破裂?

法院僅需判定婚姻關係是否有以下情形:

  1. 在申請解除婚姻關係以前,雙方已「分居」12個月以上(客觀分居要件)。
  2. 不再出現其他得以調解或談和之情形(婚姻伴侶中之一方主觀關係破裂要件)。

 

15.8 什麼情形法院會強迫參加婚姻協談?

當夫妻雙方之婚姻關係少於2年而欲離婚時,雙方須參與家庭法院之婚姻協談或其他合格之協談服務,且最後須由雙方向婚姻協談確實表明,雙方的確存在無法調解之問題,才可提出解除婚姻關係之申請。

 

15.9 我可以不要參加離婚聽證會嗎?

遞交離婚申請書至法院後,通常將於3個月後舉行離婚聽證會,在以下情況申請人無須出庭:

  1. 沒有18歲以下之子女。
  2. 該申請為共同申請。
  3. 被申請人未遞交任何答覆。

 

15.10  獲得離婚判決後,離婚效力何時生效?

當法院判決離婚,將在判決後1個月又1天取得離婚證書。

 

15.11 申請解除婚姻關係,是否包含子女、財產、配偶贍養等事務?

澳洲離婚判決僅代表婚姻關係的合法終止,其他財產事務、配偶贍養、子女扶養監護等問題乃分別之法律程序,需個別申請主張,與申請解除婚姻關係或離婚判決是否生效無任何依附關係。

 

15.12 有18歲以下之子女,申請解除婚姻關係,法院須審酌的事項還有哪些?

為了確保子女最佳利益,法院只有在確信已為他們作出適當安排,例如:子女扶養監護事項,其後才會批准離婚。

 

15.13 同性伴侶在澳洲能夠申請離婚嗎?

自2017年12月9日起,同性伴侶(Same Sex Partners)與異性伴侶在澳洲家庭/事法上擁有相同權利及義務。因此,同性伴侶可申請解除婚姻關係。

 

15.14 什麼是無過失責任主義?

亦即澳洲離婚並不需要釐清哪一方對於婚姻破裂有過失,即使對於婚姻破裂有過失之一方也可以申請解除婚姻關係,這與一些亞洲國家十分不同。

Q
16. 我已分居, 「怎麼辦?」6 問
A

16.1 是「分開」?還是「分居」?

「分開」僅指同居或婚姻伴侶身體或生理上之分離,可能因為工作關係、 照顧孩子、 年老父母而暫時分開兩地等,沒有任何結束同居或婚姻關係之意圖。 反之,「分居」指同居或婚姻伴侶之一方或雙方皆有意圖結束同居或婚姻關係。

 

16.2 我與配偶同居不同房,這樣符合分居的要件嗎?

分居並非僅指身體或生理上之分離,而指配偶一方或雙方皆有意圖結束婚姻關係,這種意圖並不需事先溝通,也不須雙方同時具有。即使雙方實際上仍住在同一屋簷下(但不同房),婚姻關係仍可依法解除。

 

16.3還有哪些標準可供法院判定婚姻關係已破裂?

關係破裂之判定須依個案而定,是否缺乏性關係、是否公開以配偶身分進行社交活動、是否相互分擔家務都是判定的標準。

 

16.4我與配偶分居期間不連續,能否符合分居要件?

當雙方分居少於三個月而恢復同居關係時,若再度分居,則第一次及第二次分居之實際日數總和等於12個月時,亦可構成分居之條件。

 

16.5 「分居」有什麼重要的法定要件嗎?

「分居」沒有特定的法定要件。由於是同居或婚姻伴侶中一人的「主觀認定」,因此法律上並不要求特定證據,不過當雙方對「分居日」有爭議時,過去案例中有人將分居日期寫在日記上、特別喜愛的書本上、甚或刻在餐桌邊角上等,都被視為有效記載分居日期的證據。

 

16.6 「分居日」重要嗎?

同居或婚姻伴侶中之一人一旦主張「分居」,當日即為「分居日」。自分居日起,在家庭/事法的領域中,至少有三件事發生:

  1. 得申請解除婚姻關係的客觀分居要件「12個月」開始起算。
  2. 父母應即刻討論並制訂一份親子育兒協議(Parenting agreements),協調一切有關未成年子女養護照顧之事項。若另一方不願意配合,或當父母無法達成協議時,則可向法院申請親子育兒命令(Parenting Order),以確保符合未成年子女最佳利益。
  3. 同居或婚姻伴侶中之一人可依澳洲家庭(事)法1975 (Family Law Act 1975, 主張共有財產重新分割(分配) 。
Q
17. 「我要小孩的監護權」21 問
A

17.1澳洲法律保護小孩對父母有什麼樣的權利?

根據家庭(事)法,孩童(18歲以下未成年子女)有權享有「有意義的連繫關係」(meaningful relationship),即與任何重要照顧者保持親密聯繫,並有權受到保護免受傷害。

 

17.2澳洲法院對於兒童相關之判決時,應秉持什麼樣的精神?

法院作出與孩童相關之任何決定時,必須以孩童「最佳利益」(Children’s best interest) 為最高原則。

 

17.3什麼是共同監護?

當18歲以下子女之父母關係破裂,父母仍共同分擔其作為父母所有之權利義務,此為「共同監護」(joint custody),包含與子女生活、提供支持以及參與子女重要決定之決策等。

 

17.4澳洲通常以什麼樣的監護方式為原則?

在孩童未處於危險之情形下,共同監護通常被視為符合子女最佳利益,因此澳洲通常以共同監護為原則,只有少數情形會有單獨監護。

 

17.5什麼情況下,可能由父或母單方取得子女的單獨監護權?

當法院認定兒童可能處於危險的情況,共同監護將不符合子女最佳利益時,例如有家庭暴力加害人之情形,法院可能會判決父或母之一方擁有單獨監護權。

 

17.6在單獨監護之情形,未有監護權之一方可能有何種權利?

未有監護權之一方擁有探視權(visitation/spend time),以確保子女與父母皆享有有意義的關係,但若某一方之探視將為孩童帶來危險,法院也可能禁止探視。

 

17.7什麼是親子計畫?

父母應捨棄過去不愉快而為子女著想,儘快制訂「親子計畫」(Parenting Plan),例如周末住母親家、由誰接送上下學等,確保子女與父母仍維持或建立重要關係之權利,不因父母關係破裂或父母任一方再婚而受到剝奪。

 

17.8父母該如何決定關於兒童的各種生活事項?

父母可以相互討論並制訂一份親子育兒協議(Parenting agreements),協調一切有關未成年子女養護照顧之事項,親子育兒協議可由口頭、書面或經由法院申請(有約束力)完成協議。

 

17.9制定親子育兒協議,父母雙方應考量哪些事情?

  1. 父母在關係破裂前承擔的育兒責任。
  2. 子女之年齡、個人需求以及父母與孩子之關係。
  3. 子女之意見與意願。
  4. 父母如何保護子女免受父母間的衝突與分歧。
  5. 子女之健康狀況與安全等。

 

17.10若父母雙方無法達成協議,應如何處理?

當父母無法達成協議時,可向法院申請親子育兒命令(Parenting Order),該命令亦應審酌以上標準並確保符合子女最佳利益。

 

17.11誰有權擁有子女之探視權?

除了父母以外,其他家屬或有意願與子女保持長期關係之家庭成員(如祖父母等),也有權向法院申請探視命令,與其建立重要關係。

 

17.12什麼是子女扶養費?

子女扶養費(child support)是指父母之一方支付給另一方或子女之主要照顧者之費用,此為父母應承擔養護照顧18歲以下子女之責任。

 

17.13澳洲法律為何要規範子女扶養費?

規範孩童扶養監護法律之目的,在於確保孩童可由父母雙方獲得適當的經濟支持。此賦予兩方面之意義:

  1. 子女理應適當地分別自父母雙方獲得其收入所得、動產或不動產,以及其他經濟資助。
  2. 父母應平均分擔孩童的生活費。

 

17.14如何決定父母分擔子女扶養費之份額?

父母可以自行共同安排子女扶養費之分擔,也可由聯邦政府公共服務部(the Department of Human Services)協助以數學公式計算子女扶養費。該部門將衡量子女人數、子女年齡、父母收入以及父母為子女提供的生活水平,以作出適當分配。

 

17.15子女扶養費,可於何時提出申請?

孩童有權利持續接受經濟資助,且有權利在任何時候提出經濟資助申請直到滿18歲為止。

 

17.16子女扶養費申請權,可能因什麼情形發生而喪失?

子女扶養費申請權利會因受人領養、結婚或可獨立自足而告終止。

 

17.17已滿18歲之子女,在何種情況仍有申請權?

若孩童已滿18歲但因身心障礙或仍持續求學接受教育,則仍得提出扶養費申請。

 

17.18誰能申請子女扶養費?

  1. 孩童本人。
  2. 照顧孩童之父親或母親。
  3. 孩童之祖父母。
  4. 任何關切該孩童照顧扶養或福利事宜之人。

 

17.19親子育兒協議、親子育兒命令以及子女扶養費申請,可以終止或變更嗎?

可以,親子育兒協議、親子育兒命令以及子女扶養費都可能因子女年齡變化致生不同需求,或因有重大情事變更而有所更動。

 

17.20在同性伴侶關係中,如何認定子女之父母?

澳洲聯邦政府在家庭(事)法、子女撫養和社會保障法等法規中消除對同性伴侶的歧視,保障同性伴侶與異性伴侶擁有平等之權利。在以下任一情況,同性伴侶將被視為孩子的「父母」:

  1. 兩人已經收養了孩子。
  2. 該孩子是經由人工受孕而出生,且父母在人工受孕程序時已結婚或有事實上夫妻(即「同居伴侶」)關係。
  3. 該孩子是由於代孕安排而出生,法院已根據州或領地的規定法律作出命令,宣布該對同性伴侶為該孩子的父母。

 

17.21同性伴侶關係與婚姻關係之雙方,在澳洲法律上有什麼權利不同?

澳洲聯邦政府在家庭(事)法、子女撫養和社會保障法等法規中消除對同性伴侶的歧視,保障同性伴侶與異性伴侶擁有平等之權利。無論在離婚、財產分割、贍養費或子女扶養監護各項事宜,同性伴侶與異性伴侶擁有完全相同之權利。

Q
18. 「我要分財產及贍養費」30 問
A

18.1什麼人可以進行關係破裂後的財產分割?

無論當事人雙方是正式結婚的夫妻、事實上夫妻或概稱的「同居伴侶」關係,在分居或關係破裂後之財產分割皆適用澳洲家庭(事)法1975 (Family Law Act 1975, 以下各篇內容或稱「家庭(事)法」) 之規定,雙方可於分居或關係破裂後即決定如何進行財產分割。

 

18.2什麼是同居伴侶關係?

「事實夫妻關係」是指雙方未合法結婚而共組家庭的同居夫妻,過去概稱同居人或同居配偶關係。澳洲家庭(事)法1975 (Family Law Act 1975) 經幾次修訂後,目前均適用於一般夫妻、 準夫妻 、並及於同性結婚或同居關係的「伴侶」(Partner)。即對於未合法結婚而共組家庭者,無論性別同異,均概稱「同居伴侶」(De Facto Partners)。

 

18.3如何判定雙方關係符合同居伴侶關係?

考量之因素包括:

  1. 伴侶關係之持續時間
  2. 共同居所之性質及範圍
  3. 雙方是否存在性關係
  4. 雙方之財務依賴或相互依賴程度以及財務支持
  5. 雙方財產之所有權及使用權
  6. 對共同生活的承諾程度
  7. 伴侶關係是否按照所在地法律經合法登記
  8. 伴侶關係下子女之扶養與照顧
  9. 該伴侶關係之公開程度

 

18.4關係破裂後,應該進行分割的財產有哪些?

在沒有財產協議之情形下,澳洲並未區分婚前財產與婚後財產,二者皆視為「共同財產」,故其範圍可能包含雙方進入關係前、關係存續期間以及分居後獲得之財產,且並不限於僅為一方名義下之財產。

 

18.5共同財產可能包含哪些事項?

舉凡房屋、土地、退休金、企業或公司、現金、保險、銀行賬戶、禮物和遺產、彩券中獎、賠償支出、保險單以及家具和家居用品等,都可能被視為共同財產。同時,貸款和債務也是廣義之共同負值財產。

 

18.6哪些財產不能進行財產分割?

而一方在財產分配時,必須證明某財產完全處於一方之支配下,或完全由一方使用自己的資金購買該財產,才可能將該財產定義為獨立財產,而不用納入財產分割目標。

 

18.7法院如何認定共同財產?

法院要認定某財產為共同財產,雙方對該財產是否有協力貢獻是考量之重要標準,因此判斷一方繼承之遺產是否為共同財產,必須確認另一方是否對該遺產有貢獻。

 

18.8如何判斷關係中之一方對另一方的財產具有協力貢獻?

此謂「協力貢獻」可能是經濟貢獻,如繼承之房屋翻新費用,也可能是非經濟貢獻,如幫忙管理房屋、操持家務等,任何形式之貢獻都可能成立協力貢獻。

 

18.9單方繼承之遺產是否為共同財產?

在長時間的婚姻中,在婚姻早期所繼承之遺產通常會被法院認定為共同財產,因為很難證明另一方對該遺產完全沒有任何形式上的貢獻。

 

18.10退休金是否為共同財產?

是。退休金時常作為關係破裂之夫妻在財產分割時的重要部分,根據退休金分割法(Superannuation splitting laws),退休金被視為另一類財產,夫妻雙方可以將其退休金分別進行估價,並達成財務分割協議,或向法院申請財務分割以獲得合理分配。

 

18.11對方可能有侵害我的財產分割權益之疑慮,我能採取什麼行動?

在尚未完成財產分割前,若其中一方可能在未告知之情況下出售或贈予財產或產生新債務,而有侵害他方財產分割之權利時,法院可以作出緊急命令/強制令(an urgent order/injunction)以阻止這種情況發生,直到財產分割完成為止。該強制命令之效力同樣及於僅為前伴侶一人名義下之財產。

 

18.12財產分割協議有哪些形式?

雙方可就共同財產分割達成協議,協議依法律拘束力強弱不同,分成以下三種:非正式協議、拘束財產同意書、財產分割同意令。

 

18.13什麼是非正式協議?

非正式協議書(Informal agreement)是一種不具有法律約束力之財產分配協議,其優點在於容易成立,當事人無須聘請律師或到法院即可成立非正式協議,然而這也意味著若有一方不遵守該協議,該協議也無法強制執行。另外,只有在當事人取得法院命令或簽署拘束財產協議書的情況下,才可在其共同財產經由分配轉讓時免付印花稅。

 

18.14什麼是拘束財產協議書?

拘束財產協議書(Binding financial agreement)是一種雙方事先擬定的財產分割協議,可幫助關係破裂後之夫妻雙方進行財產分割。根據家庭法之規定,雙方可於建立關係前、關係存續中、關係破裂後達成財產協議。

 

18.15拘束財產協議書如何發生法律拘束力?

根據家庭法第90UJ條,該協議需符合以下要件才能形成法律上約束力:

  1. 雙方共同簽署
  2. 雙方有各自徵求律師之法律意見

18. 16什麼是財產分割同意令?

財產分割同意令(Consent orders for property division)是法院認為雙方制定之財產分割協議公平且合理,經由雙方當事人共同申請,法院遂將該協議內容以判決型式作成同意令。

18.17財產分割同意令具有何種效力?

財產分割同意令效力等同於法院在程序終結後作出之判決,因此在下達同意令後,具絕對法律約束力,雙方不能再進一步向對方索求更多財產。

 

18.18財產分割同意令可以撤銷或變更嗎?

在特殊情況下,當事人可以撤銷或變更財產協議或財產分割同意令,當事人必須證明以下情形確實發生:

  1. 該協議或同意令之生成過程有詐騙侵害行為
  2. 該協議或同意令之執行不切實際
  3. 孩童(18歲以下之子女)之養護照顧情形出現重大變化
  4. 該協議之執行有不合情理或顯失公平之情事

 

18.19若雙方未能達成協議,可以怎麼辦?

若雙方未能達成協議,任一方皆可向法院申請進行財產分割,且不限於婚姻中無過失之一方。

 

18.20向法院申請財產分割,可於何時提出申請?

該項申請有時效限制。分居後、離婚前均可向法院申請財產分割,但若遲於離婚終審判決後12個月內未提出申請,則須先取得法院許可(Court’s leave)後才可提出申請。

 

18.21同居關係下進行財產分割,可於何時提出分割申請?

若為事實上夫妻或概稱的「同居伴侶」關係,則必須在關係破裂後2年內提出申請,同時更必須符合以下任一要件才能申請財產分割:

  1. 事實上夫妻或概稱的「同居伴侶」關係存續2年以上
  2. 事實上夫妻或概稱的「同居伴侶」關係中有一個子女以上
  3. 事實上夫妻或概稱的「同居伴侶」關係經所在地法律之規定合法登記
  4. 一方對該關係有重大貢獻,若不進行財產分割將顯失公平

 

18.22法院如何進行財產分割?

法院判斷應如何進行財產分割並沒有普遍的公式,必須視個案情形而定。根據家庭法,法院必須確保最後的判決結果符合公平公正的原則。

 

18.23法院常見的財產分割考量步驟及標準有哪些?

  1. 確認當事人雙方所擁有的財產及其價值,以及債務均為真實正確。
  2. 雙方為這段關係所付出之經濟貢獻或非經濟貢獻的多寡或比例。通常貢獻與所分配到的財產成正比,而主要經濟收入者與家務勞動者對家庭之貢獻同等重要。在家暴案件中,受害者分得更多財產是合乎情理的。
  3. 考量雙方未來之需求。法院將評估雙方之年齡、健康狀況、收入、工作能力、撫養18歲以下子女之責任(如一星期有多少天與子女同住)以及作為子女之主要照顧者是否影響了該方獲得工作的能力、機會等。
  4. 最後,法院應審酌整體情況作出決定,並確認該分割結果為合理、公平、公正的分配。

 

18.24何時得請求配偶同居人之贍養費?

正式結婚之夫妻或事實上夫妻(包括概稱的「同居伴侶」, 以下均同等適用)於關係破裂時,若其中一方證實自身因某些因素無法適當提供自身所需之生活費時,得向法院提出贍養費之申請。

 

18.25致使一方無法適當提供自身所需之生活費的法定因素有哪些?

包括:

  1. 申請人正在照顧18歲以下之子女。
  2. 申請人因身心障礙而無法尋得工作。
  3. 其他依家庭(事)法第72條規定之理由。

 

18.26在何種情況下,法院可接受贍養費之申請?

  1. 當雙方並未分居或離婚時,申請人可證實對方並未提供適當之生活支持。
  2. 離婚之終審判決或無效判決(decree of nullity)判定後12個月內提出申請。
  3. 事實上夫妻關係破裂後2年內提出申請。

 

18.27申請贍養費,應於何時提出申請?

與申請進行共同財產分割之時限相同,參考18.17-18.18。

 

18.28贍養費一定要法院開庭裁決嗎?

不一定,與財產分割相同,贍養費有關事項亦可以由雙方自行協議之。

 

18.29判決配偶贍養費有哪些考量因素?

  1. 雙方之收入、動產或不動產、經濟來源以及找尋工作之能力。
  2. 雙方支持自己或其他應盡照顧義務者生活所需的意願。
  3. 雙方年齡及健康狀況。
  4. 任一方是否需要照顧18歲以下子女或其他人。
  5. 分居後,雙方是否有適當的生活品質水準。
  6. 申請人對被申請人曾經付出之貢獻,如收入、動產或不動產賺取生活費之能力及其他經濟來源等。
  7. 婚姻關係持續時間及其對申請人賺取生活費的影響。
  8. 應保護有意願繼續成為子女之父母之一方。
  9. 任何有關雙方動產或不動產判決之條文。
  10. 其他經濟因素或狀況。

 

18.30何時得終止提供贍養費?

在下列任一情形下,得終止提供贍養費:

  1. 接受贍養費之人死亡。
  2. 提供贍養費之人死亡。但提供贍養費之判決早於1983年 Family Law Amendment Act 前已判定,且該判決明訂須提供對方終生贍養費者,不在此限。

    3.接受贍養費者再婚。但法院另有判決者除外。

Q
19. 法律服務協助13 問
A

19.1什麼是法律服務協助?

一般而言,私人律師事務所第一次與客戶會談時,可提供免費或費用固定之法律諮詢服務。但某些案件,當民眾無法擔負龐大的律師費用時,則可經由Legal Aid尋求法律建議(Legal Advice),接受免費或較低費用之法律服務(Legal Services)或幫助。

 

19.2若我無法負擔律師資訊費用,我可以從哪裡獲得法律服務協助?

The Aboriginal及Torres Strait Islander法律服務辦公室及社區法律中心(Legal Aid Office and Community Legal Centres)皆有法律服務協助,提供法律意見給無法負擔法律費用之民眾。

 

19.3何時應尋求法律協助? 

若您有法律問題時,應盡早尋求法律協助,很多人因未於問題一出現時即尋求法律協助,導致許多不必要的麻煩。故遇到任何法律問題,請在「第一時間」尋求法律協助,獲得正確的法律建議,確保自己的權益。

 

19.4若未及時尋求法律協助,我可能會面臨什麼處境?

當我們遇到法律紛爭或問題時,及時尋找專業協助是非常重要的,若在第一時間未獲得充分的法律專業建議,採取必要的回應,極可能因時效問題、誤判或案情延展等,導致變得複雜而更難處理,最後必須花更多心力與費用來解決紛爭。

 

19.5生活中有什麼常見的爭議,應立即尋求法律協助?

日常生活中,您與鄰居、地主、家人或任何人有爭議時,應盡快尋求法律協助以瞭解你的權益,並避免問題愈來愈嚴重。下列三種情形,您應立即尋求法律協助:

  1. 當您對契約有疑問時,在簽名以前,務必尋求法律協助。
  2. 當被以刑事罪名(Criminal offence)起訴時。
  3. 當婚姻關係或同居關係破裂時,特別有關財產分割或孩童扶養之問題等。

 

19.6法律服務辦公室提供民眾哪些服務?

法律服務辦公室服務內容包括提供法律資訊及法律建議等,但須與工作人員事先預約。此外,各辦公室亦提供電話諮詢服務(Telephone Information Services)以確定民眾詢問之案件屬於法律或一般案件,且印製教育資訊小冊,如家庭暴力協助等供民眾索取。

 

19.7我該如何聯繫布里斯本的法律服務辦公室?

布里斯本主要之法律服務辦公室位於 5/183 N Quay, Brisbane City QLD 4000 Toll Free: 1800 012 255。

 

19.8什麼是值勤律師服務(Duty Lawyer Service)?

法律服務辦公室提供的服務之一。通常會在地方法院(Magistrates Courts)及兒童法院(Children Courts)提供值勤律師服務(Duty Lawyer Service),其目的乃使民眾不因缺錢,缺乏常識或出席訴訟法庭時,缺乏法律代理人而在訴訟過程中處於不利,不公平的地位。

 

19.9值勤律師服務如何收費?

本類律師服務為完全免費。

 

19.10誰可以申請值勤律師服務?

一般民眾皆有權申請。

 

19.11什麼是法律服務補助金(Grants of Legal Aid)?

法律服務辦公室除了提供簡單的法律諮詢,也提供法律服務之補助經費以幫助民眾進行訴訟,此經費即為法律服務補助金。

 

19.12什麼情況可能需要申請法律服務補助金?

某些案件所牽涉之法律問題曲折複雜,有時需要律師代表出庭辯論,而非法律諮詢所能解決,此時可能需要申請法律服務補助金以進行較費時費力的訴訟。

 

19.13 法律服務補助金之審查人員審核之標準為何?

審查委員須考慮下列狀況:

1.當申請者獲得或無法獲得補助時,對申請者之影響或結果。

2.對申請者而言,本案是否有成功的可能。

Q
20. 澳洲「契約」25問
A

20.1澳洲契約法與台灣契約法有何重大不同之處?

澳洲乃大英國協之一員,其法律體系及內容均承襲英國案例法制度(Common Law System),澳洲契約法即是以案例法為主,既是案例法,即無所謂的法律條文或條規以窺其對各法律行為的規範,這對我們自歐洲大陸法系,如台灣、中國或日本來的人,有極根本上之不同。

 

20.2什麼是契約?

契約者,簡言之,即契約雙方(或多方)達成一致之意思表示,此意思表示乃合法得以約束契約雙方(或多方)並得依法強制執行者 。

 

20.3契約成立的法定要件有哪些?

一份有效的契約,其法律要件如下:

  1. 契約雙方(或多方)之意思表示,無論明示或暗示,必須一致。
  2. 達成一致之意思表示的內容或契約標的物,無論明示或暗示,必須確定。
  3. 契約雙方(或多方)必須表示願意因契約而受法律約束。
  4. 契約中必須有「對價」或 「報酬」(Consideration)的成分,簡言之,即某種有價值的東西(Something of value)。
  5. 契約雙方(或多方)各人必須有充分的法律行為能力(Legal Capacity)以簽訂或達成契約。
  6. 契約標的必須合法。

 

20.4什麼叫作契約之對價?

例如甲答應將他的1998年最新款Ford ABC型跑車割愛給乙,乙是個標準的跑車迷,立即同意此交易,然到此階段,尚未形成完整的契約,因缺乏「對價」成分。乙接著可以提出以$40,000購買或甲可以要求以$40,000賣出。

 

20.5契約之對價,是否僅限於金錢形式?

對價即某種有價值的東西,通常以金錢衡量,但並不以之為限,舉凡有價值的物件(有形)或提供一種服務(無形)等均是,例如甲欲以澳幣一萬元出售其有全壘打王王貞治先生親筆簽名之棒球一個給乙,乙雖無力購買,但其鋼琴造詣頗深,願提供以一年為期之鋼琴課程教授甲,如果甲願意接受,即可成為一有效之契約。

 

20.6契約當事人若無完全行為能力,契約之效力如何?

契約將會無效(Void)或效力未定(Voidable,亦可翻譯為可能導致無效)。

 

20.7什麼是違法的契約?

契約中所約束執行的內容必須為法律所准許或至少不違法。舉凡販毒、走私、殺人放火等均為違法行為,所涉及之契約即為違法契約。

 

20.8違法的契約效力如何?

違法契約無效,無法強制執行。

 

20.9什麼是契約的要約與承諾?

表現契約當事人一致之意思表示契約成立最重要的法律要件為「要約」(Offer,在很多情況下可譯為出價)及「承諾」(Acceptance),這二者缺一不可,有要約,必須有承諾才能形成契約,同理,如果只有承諾,而沒有要約,則仍未形成契約。

 

20.10要約與承諾常見的爭議有哪些?

最常見的爭議發生在買賣房地產討價還價之時,買方常想先出個價看看再說,殊不知,依澳洲法律,所要約之價格(Offer)一旦被賣方承諾(Accepted),即刻形成得以約束契約當事人之契約,買方想後悔都已太晚,因此在出價時(特別是把「出價金額」載入REIQ買賣房屋標準契約表格者)應謹慎為之。

 

20.11什麼是要約引誘?

要約(Offer)與要約引誘(Invitation to treat)不同,前者一經對方承諾即成為契約,而後者卻只成為要約引誘,必須使對方提出要約,再由原要約引誘人承諾後,才形成契約。

 

20.12過去判決如何區分要約與要約引誘?

二者的界定極易混淆,依過去各判決先例所歸納出之判決理由顯示,凡所包含之契約內容較詳盡且確定者,得界定為offer,因此一經對方承諾,即可成為得有效執行之契約;反觀Invitation to treat,其內容均為概括性或附隨性的,即使承諾,因契約內容含糊亦難以強制執行。

 

20.13在生活中有哪些情形可能構成要約引誘?

甲得知乙欲出售其擁有之三部車,Holden A型、Holden B型、Ford C型,假若甲欲以一萬元向乙購買一部車或一部Holden的車,均屬於「要約引誘」而已,因契約標的不明確;假若甲指明購買Holden B型車,則因標的物確定,可成為一「要約」,若經乙同意(承諾),即成為有效契約,若是乙基本上「同意」,但對價錢有意見,認為售價應提高為一萬五千元,則此「同意」並非「承諾」(Acceptance),只是「反要約」(Counter Offer)罷了,必須再經甲承諾才可。 

 

20.14契約是否一定要書面簽訂才可以?

契約本身無論以書面或口頭為之均可,然少數例外,如不動產轉移契約、保證契約及消費者信貸契約等,仍須以書面方式為之。

 

20.15書面契約有哪些優點?

書面契約可減除契約當事人彼此的疑慮,有明列的契約條文以探知契約當事人彼此的約束(所應履行的義務及該享有的權利),在執行上亦有較確切的依據。

 

20.16契約當事人是否能在書面契約成立後以意思表示更改其內容?

根據證據法的規定,假若書面契約成為訴訟程序中之訴訟標的,除少數例外情形,契約當事人於簽訂契約時之原意表示不得與契約書面上之一般文意有所抵觸,換句話說,在解釋上,書面契約上的文意及代表了契約當事人原始的意思表示,當事人不得於事後(或於訴訟中)隨意更改。

 

20.17由律師協助草擬契約與簽約,有什麼好處?

請律師或法律專家檢視契約各條款,進行契約條文的擬定或簽約,能夠確定該契約內容明確一致並涵蓋當事人意思表示之一切必要條件,以避免日後紛爭。

 

20.18使用標準契約,有什麼好處與壞處?

許多人喜歡使用印製完成的「標準」契約,其中各條款都較為標準,方便契約之擬定與簽約,然而未必能符合當事人個人或個別情況的需要。實際運作上,契約的效力和影響會有很大的差距,故不可不察。

 

20.19什麼是特殊形式的契約?

對價者乃為有效契約的法律要件之一,但對於某些以特殊形式形成的契約,可以免除對價之法律要件而仍具有效力,常見者為以簽名蓋章之契據(Deed)最普遍,如Deed of Covenant(絕對約束契據),契約當事人為表慎重,對於某些契約內容除本人之簽名蓋印之外,並加上證人之見證(Witness)。

 

20.20契約遭一方違約時,契約的效力為何?

契約成立,除提供契約當事人彼此瞭解,接受對方的承諾,亦應允履行自己的承諾或義務外,在任何一方疏於(無論故意或過失)履行其義務時,得發揮其拘束之效力,依法強制執行該契約內容(承諾之標的)或提供其他可能的「補償」(Remedies)。

 

20.21契約遭他方違約時,我能夠請求損害賠償嗎?

可以,但以有損害發生為必要。「損害」的範圍很廣,舉凡因契約不履行或未完全履行,所導致契約不可歸責之一方,有任何的損失者,均可成為請求賠償的標的。常見者,如對遲延繳付之款項要求利息等。

 

20.22請求損害賠償時,應該注意什麼事?

導致損害發生之原因與契約不履行或未完全履行間不得存在所謂的「無關」(Remoteness),意即二者不能相去太遠,例如小林自翡翠家具店購得一長靠背真皮旋轉椅,小林原本訂購黑色,但老闆誤送同型號「棕色」旋轉椅,當日小林自旋轉椅跌倒受傷,以翡翠家具店未完全履行契約為由而向其索賠醫療費用,此乃「無關」者也。

 

20.23契約遭他方違約時,我能夠解除契約嗎?

可以。解除契約後,得使契約終結,不再有任何效力。此方法通常是選擇性居多,有時得與請求損害賠償並用。

 

20.24契約遭他方違約時,我能夠向法院聲請強制執行命令嗎?

可以。向法院聲請強制執行命令,以使契約當事人可歸責之一方,必須遵守法院命令,履行其契約中對另一方之承諾。當請求損害賠償可取得的代價與契約被完全履行的價值不相稱時,得使用此法。

 

20.25契約遭他方違約時,我還有什麼途徑確保我的權利?

得向法院聲請禁止命令,以禁止契約當事人可歸責之一方,不再進行違反或破壞契約之任何行為。然一般而言,此禁止命令均較難取得。

Q
21. 買賣生意陷阱40 問
A

21.1澳洲有關商業交易的規定有哪些?

有二個級次的規定。全國性的「商業交易法」(Trade Practices Act(Cth)),規範商業、交易行為,包括反競爭活動及消費者保護等; 州或省級的「公平交易法」(如Fair Trading Act 1989(Qld))。 其區別主要在於前者以規範公司之商業行為及營運為主,後者則注重消費者保護及個人交易行為。

 

21.2澳洲有關貨物銷售的規定有哪些?

在昆士蘭州,貨物銷售乃由「貨物銷售法」(Sale of  Goods Act 1896)規範,然上述之商業交易法及公平交易法,亦提供相當多的條款,詳加規定有關此方面的問題,有任何抵觸時,商業交易法之規定優先適用於其他二法之規定,本法以考量貨物銷售的品質、標準及販賣貨品之所有權等。

 

21.3澳洲有關雇傭關係的規定有哪些?

除了「個人經營」(Sole trader)者,一人自導自演,如One man show外,大部分的商業經營組織均會牽涉此問題。對雇主而言,必須區別所聘僱的人是雇員(或稱雇工,Employee)或承包商(或稱承包工人,Independent Contractor),兩者與雇主在僱傭關係上有截然的差別。對Employee的僱用而言,又分全職(Full time)、半職(Part time)及臨時工(Casual work),不論薪資、休假日或福利等,均有不同的界定。

 

21.4什麼是制式標準商業買賣契約?

制式標準商業買賣契約,乃指由昆士蘭州不動產協會(REIQ)或其他各州所統一編印的商業買賣契約表格及其制式標準條件(Standard Conditions)。

 

21.5我可以依照自己需要,變更或新增制式標準商業買賣契約之事項嗎?

可以。儘管稱之為「制式標準」,於各行各類的買賣中,仍有許多差異,於填寫時,應全盤瞭解該買賣行為及標的物,以使契約之各條件或條款得滿足各人之需要,必要時,應加載「特別條件」或「特別條款」(Special Conditions)予以限定。

 

21.6商業買賣之內容或標的為何?

我們常謂的「買一個生意來做」,這個「生意」(The Business)包括了該生意的「商譽」(Goodwill)、地上固定物(Fixture)、附加物(Fitting)、生財器具,各種附著於地上或建築物之動產(Chattels)、廠房(Plant)及其設備(Equipment)、工業及智慧財產權(例如商標’Trade Mark’,專利’Patent’等),半成品(Work-in-progress)、各種許可證(Permits)、執照(Licences)及其他另附於契約上所表列之各項資產等。

 

21.7存貨是否能作為買賣交易的標的?

存貨(Stock-in-trade)通常不在買賣交易之內,得由契約雙方點算並以合理價格成交。假若買賣交易是以「Walk-in,Walk-out」方法為之(意即,整個生意買賣乃包裹式進行,由買賣雙方易手經營),則該項存貨,不論多少,亦包含在買賣價錢中。

 

21.8在買賣標的是商譽之情形,可能遇見的問題為何?

「商譽」的價值可能被灌水或吹捧得太高,例如某ABC速食店賣價$ 200,000,其中商譽佔$100,000,則首應考慮其他資產之價值是否達$100,000(可適度合理評估),其次,商譽的價值雖較難判斷,但可與同類速食店,依經營經驗(時間長久)、地點、營業額、廣告支出(或廣告散佈/市佔率)等做一粗略估計,若能得會計師協助,則更加理想。

 

21.9有關生意許可執照,可能遇見的問題為何?

在澳洲許多生意的經營,那怕只是小小的餐廳或雜貨店(如Deli/Cafe)都必須有政府或其他相關部門的許可證或執照,例如,如果店家在店內有處理生鮮食物者,必得取得「食品執照」(Food Licence),否則會被督導單位,通常是市政府衛生部門勒令停業甚至罰款。因此在買賣契約中,必須明確約定,使所有有關之許可證或執照得有效轉移或取得。

 

21.10有關存貨問題,應該特別注意的事項為何?

在議價過程中,即應聲明清楚,存貨是否包含在買賣價格中,或是得另外清點成交。

這裡所謂「存貨」絕非指庫存貨品(成品),乃只加工製造或生產成品所需之原料或材料(Material)而言;另外,「Work in Progress」(半成品)之價值亦應載入,有幾點要注意: 

  1. 不論契約是否以「Walk-in,Walk-out」為基礎,買賣價錢均已包含了所有半成品,賣方不需為此另外給付對價。
  2. 如果契約以「Walk-in,Walk-out」為基礎,則上述存貨之價值已然包含在買賣價錢中; 反之,於過戶日前,雙方應就實際存貨價值另外清點交易。假若雙方對存貨價值有異議時,得請獨立之第三者為清點人以決定存貨之價值。
  3. 通常定在過戶日之前一日為清算盤點存貨之日。



21.11有關租約權利問題,應該特別注意的事項為何?

由於商家的商店或營業場所,大部份皆透過租賃契約向Landlord/Lessor 只取得 Leasehold Interest(即「承租權」,有別於Freehold所有權),因此在訂定商業買賣契約時,買方務必請賣方提供現行有效租賃契約,以查閱確認其中與Landlord/Lessor的重要約定,如有效租賃期間、 租賃期限 、 租金計算方式 、商場管理費計算方式、 有無續租權等。

 

21.12 REIQ制式標準商業買賣契約書之標準條件,有何侷限?

儘管REIQ(限昆士蘭)所制定之契約書(以下簡稱「契約書」),即由昆士蘭州不動產協會(REIQ)所編印的商業買賣契約表格(附錄四之1,共4頁) 並包括了契約制式標準條件(The Standard Conditions of Business  Sale,附錄四之2, 共有8頁,以下簡稱「標準條件」),提供許多買賣內容及條件的基本架構,然這些條件均很廣泛,也未必都符合契約當事人的需要或適用於某特定欲購買之生意項目。

 

21.13如何以特別條款突破標準條件之侷限?

為使契約更符合當事人之需求,應於該契約書中明顯處,特別言明,若標準條件與本契約書有抵觸者,應以本契約書之特別條款(Special Conditions)優先適用,此即謂,契約雙方若彼此有任何承諾、特殊的約束、限定等,必得在契約書中載明,才能有優先於制式標準契約條件之適用效力。

 

21.14 進行商業買賣時,該注意哪些事項或如何在契約中載明?

憑心而論,每一項商業買賣都是Case by Case ,因其行業特殊性、標的物不同 等因素,買賣雙方在契約中,對於一般條件(General Conditions)或特別條件(Special Conditions)的要求也不盡相同。以下提供「商業買賣ABC」,以商業買賣中常見且極重要的條件為例, 作要點式說明,供大家參考。

 

21.15 簽約日重要嗎?

簽約日 (Date of Contract),通常以賣方接受買方的offer(提出或出價)而簽字之日為契約簽約日。簽約日一定要在契約中載明,因為所有有關契約生效的一般條件(General Conditions)或特別條件(Special Conditions)的起算均以簽約日為基準。

 

21.16 商業買賣有仲介代理人?

商業買賣中常有仲介代理人(Vendor’s Agent / Buyer’s Agent) ,在契約中載明仲介代理人及其地址。仲介代理人得依此向賣方或買方請求給付仲介服務費用。

 

21.17 契約書中賣方,買方姓名或抬頭的重要性?

賣方,買方姓名或抬頭及地址務必清楚載明。買方於填寫前,應決定是以個人、合夥人、信託或公司名義購買,若是過戶中途或稍後才轉名,極可能被稅務局(Department of State Revenue )認定為二重交易而課徵二次稅。 

 

21.18 契約書中需要載明代表的律師嗎?

此項完全取決於個人意願,自辦生意過戶轉讓者不乏其人。不過對於複雜的商業買賣項目,例如商場買賣、物業管理買賣等,最好還是有律師及會計師協助。

 

21.19 商業買賣需要有保證人(Guarantor)嗎?

不是必要,但賣、買雙方為避免對方違約或不履行契約義務,常要求保證人提供其個人擔保。

 

21.20 保證人的個人擔保是指什麼?

若有保證人載入契約書中,則保證人一定要注意「保證及損害賠償」(Guarantee and Idemnity)的相關條件。 通常會有如下內容:

  1. 保證人對買方/賣方責任(Obligations)之擔保乃無條件保證; 若保證人為二人或二人以上,其擔保責任為個別及共同連帶保證(Jointly and Severally),意謂賣方/買方得向全體保證人共同請求(或起訴),或向任一保證人單獨請求(或起訴)。
  2. 保證人除擔保買方/賣方應負之契約責任外,亦擔保賠償賣方/買方任何因買方/賣方契約不履行所導致或 間接導致之損失或債務。
  3. 每一個保證人(若有二人或二人以上)之擔保責任均為第一且獨立之順位,不從屬或依附其他任何權利或責任。
  4. 買方/賣方得請求強制執行該保證人之擔保責任,而不須先行使對抗買方/賣方之權利,或執行任何擔保買方/賣方契約義務之抵押物或質押物(前者多為不動產,後者為動產)。
  5. 該擔保及損害賠償之責任範圍乃涵蓋所有買方/賣方之契約義務,在還沒有正式解除前(Discharged),具有持續及不可變更之完全效力。即使全部或部分之買方契約義務已被履行,或任何買賣對價已被給付,均不影響該擔保責任之完整有效。  
  6. 值得一提的是,有時擔保責任,不論保證人同意與否,效力亦及於該買賣契約之修改、變更或任何補充。 

事實上,由以上各點得窺知保證人擔保責任之沉重,儘管如此,經由特別條件(Special Conditions)之載入,亦得加以限定或減除仲介代理人

 

21.21  為何需要定金保管人?

定金保管人(Stakeholder),顧名思義,保管定金(Deposit)的人,通常定金會由買方於簽約時依約定交由律師或仲介代理人保管,並須立即存入其特約之信託帳戶(Trust Bank Account) 為之。 假若定金未被給付或定金支票未能兌現,則賣方得依法律或公平原則(Equity)行使其應有之任何權利。當契約成為無條件契約時(Unconditional Contract),若有任何可歸責於買方之原因,導致契約不履行時,賣方得依契約規定解除契約並沒收定金,依情況而定,或亦得請求損害賠償。

 

21.22  什麼是「商業名稱及商務登記號碼」?

「商業名稱及商務登記號碼 」 ( Business Name&No. ) 乃於「公平交易事務局」(Fair Trading Department,過去稱Office of Consumer Affairs)登記註冊者,此名稱及號碼可於商業買賣中由賣方轉讓登記給買方。

 

21.23 商業買賣會牽涉哪些許可執照?

通常契約中賣方擔保,就誠信原則賣方已申請或取得,所有自有關單位或政府部門之相關執照、許可證、專利權、證明文書、同意文件或其他核准文書以合法、適當經營該欲售之生意。 同時亦擔保為至過戶日(Date of Completion)為止,賣方沒有且不會有任何違犯上述各執照、許可證、專利權、證明文書、同意文件或其他核准文書之情事。但於契約中另有約定或表明者,則不在此限。

就執照而言,一般餐飲服務業因需要提供食物(無論熱食或冷食)給消費大眾,因此,「食品執照」(Food Licence,過去又稱 Food Hygiene Licence「飲食衛生執照」)是必須的。此執照通常由各市政府(City Council)核發,在商業買賣轉讓中,市政府會要求檢驗該營業商店或場所,以確保符合衛生標準及各法令規章,之後才發具給買方新執照,或核發轉讓執照。各特種行業有其必要之執照,例如欲賣含酒精之飲料者(不論酒店,餐館,甚至只是賣含酒精成分的咖啡),均需取得州政府酒類執照部門(Liquor Licencing Division)之販酒執照(各分成幾類不同等級的執照)。

就許可證或證明書而言,常見的有Certificate of Registration of a Workplace(工作場所註冊證明)及Certificate of Registration of Business Name(商業名稱註冊證明)等。前者與工人健康、安全及意外事件處理等有關係; 後者則關連本商業交易所有權之轉移。

假設張先生欲向王先生購買其位於市區內之萬象禮品免稅店,則「萬象禮品」之名於買賣轉移時,自亦得轉讓給買方,設若「萬象禮品」之名不夠響亮,買方欲更換新名以便重整旗鼓,亦應要求賣方提供停止繼續使用「萬象禮品」之證明文件(FID有標準表格供申請),或至少應確定該名稱不再被使用於免稅店同行間,以保障王先生權益。

值得注意的是,假若某人以「個人名義」經營某商業行為(無論各種行業),如Mr. John Smith開了一間服裝店,他以個人名義經營,並以「John Smith」進行所有該服裝店的交易、進出貨物及開立發票支票等,則依商業名稱註冊登記法之規定,該名稱 「John Smith」不需登記,因此在買賣時,亦無上述轉名之需要,此乃商業名稱註冊證明的例外。

就同意文件而言,通常是指Landlord/Lessor(土地或建築物所有人,或稱出租人)的同意, 在澳洲,由於商家的商店或營業場所,大部份皆透過租賃契約向Landlord/Lessor 只取得 Leasehold Interest(即「承租權」,有別於Freehold所有權),因此在轉讓生意時,租賃契約中常要求該承租權的讓渡(Assignment of Lease)須經Landlord/Lessor的同意。Landlord/Lessor 據此同意權的行使,以確定承買的商家(買方)財務健全,經驗足夠,得合理有效經營該生意,並定期準時繳交租金。

 

21.24 商業買賣當牽涉廠房及設備時,應該注意哪些事項?

生意的買賣除另在契約以特別條款約定外,通常包括了所有有關生產品、製造產品或提供服務之一切設備及器材如冰櫃、陳列台、收銀機和各種機器機具等,但為避免買賣雙方,甚或與Landlord(有時某些設備或器具可能是屬於他的)引起任何誤解,最好仍在買賣契約中指明那些設備、器具包含在本買賣契約中,於將來買方欲再出售該生意予他人時,亦較易處理。本項又分為:

  1. 未質押之設備、生財器具(Unencumbered):凡屬於賣方原有之設備器具,未有任何質押之動產。
  2. 承租之設備、生財器具(Leased or Rental ) :舉凡賣方經由租貨方式取得之設備器材,前者”Lease”通常為較長期並有書面之租賃,後者”Rental”則涵蓋任何以付租金方式取得之設備器材。

 

21.25 商業買賣契約書的「買賣價款」如何寫?

買賣價款(Purchase Price) 當然用阿拉伯數字寫啊?! 錯!!!  買賣價款應以「文字」及數字同時載入本項,以確保其精確無誤。另外,定金(Deposit)亦應寫明,依規定,賣方得依法或公平原則要求賣方給付該項定金,定金數目未有明確規定,可由買賣雙方協商。 最後之尾款(Balance),即買賣價款扣除定金所得之款項亦應載入契約中。

 

21.26 如何處理生意折舊問題?

在所有類型的商業買賣,其買賣契約書務必標明買方所給付的買賣價款中,到底包含了哪些有價值的東西,譬如,商譽(Goodwill)、傢俱(Furniture)、廠房及其設備(Plant&Equipment)等等,各項之價值均應個別載入,以俾買方研判買賣價款是否公平合理並有助於往後年度報稅時折舊(Depreciation)之用。

 

21.27  進行商業買賣時,若買方需要貸款(Finance),該如何處理?

假若買方需要貸款以支付買賣價款,則貸方(如銀行、建屋公會一Building Society、保險公司、信貸工會- Credit Union等),核准日期(Approval Date)及貨款金額皆應詳載於契約中,以之為契約生效的特別條件之一。

 

21.28  將「貸款(Finance)」作為契約生效的特別條件之一,有什麼重要性?

若明定以貸款為契約生效的特別條件之一,則該契約之生效要件乃在於買方於核准日之前,並於買方得接受之條件及約定下,取得該項貸款金額為是。此即所謂「有條件的契約」(Conditional Contract)而且該條件為「先決條件」(Condition Precedent),貸款條件若未滿足,則契約不成立。 換言之,若買方欲貸款50萬元,在契約中與賣方明定此項條件,則事後買方貸不出該款項時,買方得以此項條件未滿足為由,向賣方解除契約並要求返還定金 。 

 

21.29 進行生意買賣時,若牽涉店面、建築物甚或土地等時,應該注意哪些事項?

一般經營生意所使用的店面、建築物甚或土地,不論是商店或工廠型態,大都以租賃(Lease or Rental)的方式取得其使用權,因此必須考慮訂定一新的租賃契約(假若預定搬進新建樓房或Shopping Centre),或只是將原有的租賃契約轉讓予買方。因此,必須對「授與新租約」(Grant of New Lease)及「現有租約轉讓」(Assignment of Existing Lease)擇一為之。

 

21.30 若是以請求房東(Lessor)或屋(地)主(Landlord)「授與新租約」方式進行,應考慮哪些事項?

如果買方需要訂立一份新的租賃契約,那麼應該考慮:

(a)租賃期間(Term),3年、5年、或更短,更長。

(b)預定支付租金(Rent)金額。

(c)多久及如何調整租金(Rent Review)。

(d)續租權期間(Option Period)。

(e)有否特別約定或條件(Special Conditions)。

(f)有關此租賃契約之費用由買方或賣方承擔。

(g)假若該建築物上之土地有抵押設定,則須取得抵押權人之同意(Consent of Mortgagee),始得成立租賃契約。

 

21.31 若是以請求房東(Lessor)或屋(地)主(Landlord)「現有租約轉讓」方式進行,應考慮哪些事項?

如果買方同意以「現有租約轉讓」,那麼應該考慮:

(a)現有租約之各當事人姓名,如出租人、承租人等(Parties to the existing term)。

(b)現有租約之最後期限日(Last day of the existing term)。

(c)目前租金(Current rent)。

(d)目前公共管理雜費(Current outgoings),即對於承租地點(或店面)所在因公共管理之需的各項支出,如停車場、主建物屋頂及外牆、保險、政府稅捐、共用之水電費及維修管理費等。

(e)何時(何日)還需再重定/調高租金(Dates of remaining rent review)。

 (f) 行使續租權(Option period)可得延長原有租約之期間(若出租人未於租約中授與此續租權,則無任何續租期可言)。

(g)假若該建築物上之土地有抵押設定,則須取得抵押權人(通常是銀行)之同意(Consent of Mortgagee),始得轉讓該現有租賃契約,然亦有例外者,故須視該租賃契約之條文而定。

 

21.32 買賣生意時, 如何防止賣方虛報或謊報營業額 ?

若明定以「買方試驗期間」(Purchaser's Trial Period)為契約生效的特別條件之一,則可避免此類問題。不過並非所有商業或生意買賣,賣方均會同意此條件。

 

21.33 「買方試驗期間」如何運作 ?

通常會先擬定試驗期間長短,自何時起至何時止(For the trial period)及每週或每月之平均總收入(Amount of average gross income)。其目的在協助買方得以確認,賣方所描述有關其目前交易營運之表現是否屬實。依條件規定,賣方應同意並允許買方或其代表於所定之試驗期間,在不增加賣方任何費用負擔之原則下,試驗該買賣交易是否:

1.達到如賣方於契約日所言之販售量、營業額或整體交易量、或營運表現等。

2.達到如賣方所聲明之每週或每月平均總收入額。

假使買方對上述有異議,則可依約定以書面通知賣方解除契約。契約解除後,定金或任何有關已支付之買賣價款,應悉數退還予買方。

 

21.34 對於我所要買的生意, 其實我並不熟悉, 怎麼辦 ?

事實上在各行業甚至各種生意,均有其獨到的經營方法和經營理念、特殊的產品配方、生產或加工程序等。在澳洲,所謂的「買一個生意」也應包括買了「如何經營該生意」及如何提供最佳產品之各種技術和配方(假若該生意屬製造業)的所謂「Know How」。指導協助期間可分過戶日前,後各二段,期間長短通常1〜2個星期(或更長)不等,應視該生意性質之複雜性而定。為避免爭議,可以在買賣契約中載明「賣方指導協助」(Vendor's Tuition / Assistance)的要求為條件。

 

21.35 若解雇現職員工,會被員工告嗎 ?

凡賣方所有之原僱員名單均應載入契約中,並附記已服務期間長短及薪資。為避免爭議,可以在買賣契約中載明,賣方應在不遲於過戶日前,終止所有僱傭契約,並對其所屬之各員工福利負責,舉凡薪金、例假日加薪(Holiday pay and Holiday loadings)、公積金(或稱退休金,Superannuation)、年假、長期服務特別假(long service leave)及各法律規定該員工應享之福利等,均包括在內。如此一來,買方就不承擔解雇現職員工的風險。

 

21.36 生意買賣時,商業資產(如設備、生財器具等)、存貨及庫存原料之風險該如何在契約中載明?

買賣雙方須協議,此項風險於契約簽訂日後由誰承擔。依過去實務經驗,契約簽訂日至過戶日之間的風險概由賣方承擔。

 

21.37  我要買的生意,會不會有政府罰款通知、法院強制命令等風險?

這些風險可以統稱「強制徵求」(Requisitions),包括由州政府(State Government)、市政府(City Council & Local Authority)等所發出針對有關該商業經營或Premises(店面或廠房)使用之要求(Demands)、通知(Notices)、命令(Orders)或任何具法律強制執行效力之通告,其目的乃在要求商業所有人或業主,於從事商業活動的同時,須貫徹遵守各與該商業經營及店面使用有關之法律規定。

依契約ㄧ般條件規定,賣方必須擔保,在簽訂契約當日,賣方就其所知和所信,並未接到任何強制徵求的函件。再者,假若於過戶日之前,有任何此類強制徵求,亦應由賣方於過戶日前遵守或執行該強制徵求之一切內容。

 

21.38 商業買賣過戶時,買賣過戶之日期會改變嗎?

過戶日(Date of Completion)通常明定於契約中,但應視各種不同商業買賣而定,因某些行業需申請重發或申請轉讓各種不同的執照、許可證等等。在申請、調查及政府部門檢驗、核發過程中,均可能耗去大量時間而延遲過戶。另外,進行過戶之地點通常定在市區內,但不以此為限,確切地點則由買賣雙方或其代表律師於過戶日前再確定。

 

21.39 商業買賣過戶時,應該注意哪些事項?

在買方於過戶日給付賣方尾款的同時,亦應自賣方取得下列各文件,但不以此為限(一般均由律師代勞):

  1. 有關商店或工地租賃權益之租賃文件。  
  2. 賣方對該租賃權益轉移予買方並使之得以註冊,登記之所有必要文件。  
  3. 因稅務機關課稅之要求,而必須由賣方提供或做成之任何聲明文件或文書資料。
  4. 解除抵押設定,質權設定或任何其他對該商業,商業資產或存貨原料設定之文件。 
  5. 使商業資產(特別是未標明者)得以合法有效轉移之文件。 
  6. 若商業名稱(Business Name)已經登記,則轉移給買方之申請登記更改文件應經賣方簽署。
  7. 假若賣方為公司,買方得依相關約定向賣方董事及股東取得限制競爭特別約束之文件(Covenant for Restriction on Vendor's Competition)。

 

21.40 買賣生意或其他商業買賣,在買賣過戶後,如何防止賣方在隔壁或對面做同樣行業和你打擂台 ?

在契約中必須載明賣方營業競爭之限制,或稱「競業禁止」規定(Restriction of Vendor's Competition),此約定的精神和宗旨乃在保護買方所承買之商業信譽價值(the value for the goodwill of the business)。通常會規定「限制期間」(Prescribed period)和「區域或範圍」(Prescribed area)內,賣方不得以任何型式從事該相同或類同之商業活動,然而因司法機關認定該期間過長或範圍過廣者不在此限。此項競業禁止也可透過特別條款,延展至約束賣方公司之董事及股東。

Q
22. 商業經營型態31問
A

22.1進行各類商業活動之前,應考量哪些事項?

在著手進行各類商業活動之前,應從長計議,考處以何稱型態來經營及管理該項商業活動,其影響所及,包含將來商業活動之範圍或種類有所變更時,業主應如何應變等。以下各點相信有助於各位考慮或選擇一種較適當的經營型態:

  1. 商業經營的目的何在? 性質為何?  
  2. 可調度,週轉之資金如何?  
  3. 商業經營所欲取得之資產種類為何? 
  4. 各種經營型態在稅法上的利弊得失為何?
  5. 業主需自身承擔任何法律責任,或是可由另一獨立體(機構)承擔相當法律責任。

 

22.2商業經營有哪些型態?

除大家較熟知的「個人經營」(Sole trader)、合夥(Partnership)及公司(Company)外,還有所謂的「有限合夥」(Limited partnership)、信託(Trust)、「合作開發」(Joint venture)、「協會」(Association)及「合作經營」(Co-operative)。

 

22.3如何選擇商業經營型態?

以上幾種模式各有其利弊,主要取決於商業目的、性質、資金的取得、資產的種類、稅務上的考量和投資人債務的分擔等。

 

22.4什麼是「個人經營」(Sole trader)?

這是最常見的商業經營模式,其主要優點在

於容易設立,無須準備任何正式的文件或符合法律要件,其缺點在於任何由商業經營所演生之債務,必須由業主直接負無限清償責任,此外,小規模經營之業主,一般只得就本身能力範圍內,以取得商業週轉金或其他必要的資本。

 

22.5什麼是商務名稱及號碼?

個人經營之業主通常會申請一個「商務名稱及號碼」(Business Name& Number),並登記自己為該商務號碼之經營者或所有人,以為如此,即可以「商務名稱及號碼」獨立進行買賣交易,或其他各類商業活動,而不必由本人負任何債務責任,此乃錯誤的觀念。

 

22.6什麼是合夥關係?

這是相當普遍的一種商業經營型態,容易設立也頗富彈性。在合夥關係法(Partnership Act 1963 聯邦法,另外各州級法如 Partnership Act 1891 昆士蘭; Partnership Act 1892 新南威爾斯 )中,其合夥的基本定義為兩個或以上的人,以追求利潤為目的共同經營,並從事商業活動。

 

22.7合夥關係有什麼優點?

  1. 沒有任何特定格式之要求,得以書面或口頭意思表示以形成合夥關係,然為避免日後發生任何糾紛,最好仍以書面為之,並諮詢律師之法律意見。
  2. 合夥人依然得以商務名稱及號碼從事任何商業活動。
  3. 它集結各合夥人之個人資源,並得依合夥人所同意之條件來管理合夥事業。
  4. 得依合夥人個人於合夥事業中,所佔之比例分擔利益或損失。

 

22.8合夥關係有什麼缺點?

  1. 每一個合夥人均可使所有合夥人負連帶責任。在合夥關係中有所謂的「個別及共同連帶責任」(Jointly and Severally Liable),即儘管各合夥人依比例承擔責任,但因合夥事業所演生之任何債務,各合夥人仍應個別並共同連帶負責。簡言之,合夥事業之債權人得向合夥人全體或個別求償。
  2. 合夥人對合夥事業之債務須負無限清償之責任。因此,於進入合夥關係時,應確定各合夥人之信用、聲譽及其財務狀況等。

 

22.9澳洲的公司法人形態有哪些?

依澳洲現行公司法(Corporation Act 2001 Cth)第112條之規定,公司法人可分「私人公司」(Proprietary Companies)及「大眾公司」(Public Companies),此外又可依股份(Shares)或(及)擔保(Guarantee)區分不同型態之公司組織。然最常見於小型商業經營之公司組織為股份有限之私人公司。

 

22.10成立公司法人在法律層面有什麼意義?

就法律而言,成立公司的主要特徵在於,它有別於股東(Shareholders)自成一獨立之法人,可擁有財產、承擔債務、起訴和被起訴等法律上之行為能力。

 

22.11澳洲公司法對於私人股份有限公司有何限制規定?

自「第一公司法簡易法」(the First Corporate Law Simplification Act 1995)通過以來,對私人股份有限公司原為至少2位股東、2位董事(可由股東並兼)之要件已改為一位股東、一位董事(可由股東並兼)。

 

22.12成立股份有限公司有哪些優點?

  1. 股東可免除負擔任何由公司所產生之債務。
  2. 由公司法人單獨(而非全體股東)為立約之一方,簽訂任何買賣契約、租賃契約等。
  3. 依現行公司法(Corporation Act 2001 Cth)之規定,公司一經註冊即有權於全澳洲進行商業行為。與先前因各州公司法(Company Code)之規定,公司只得於註冊之州內進行交易不同。

就稅率而言,公司之最高稅率目前仍低於大部分個人所得稅率,公司之固定稅率目前25%,然此數據僅供參考,因澳洲稅法及稅制瞬息萬變,應以合格會計師之建議為準。

 

22.13成立股份有限公司有哪些缺點?

  1. 費用方面,成立公司(包括註冊等)之費用約為$2,000;,公司必須保存特定文書記錄,遞交年度報告及其他「澳洲證券投資委員員會」(Australian Securities&Investments Commission,ASIC)所要求之各式表格;,對小公司而言一年所需遵守上述各項ASIC之規的費用約為$1,500。
  2. 公司之營運,董事及股東之各權利義務等,均由公司法各相關條款予以規定,因此公司必須嚴格遵守公司法及其規章之規範。

 

22.14家庭公司或備用公司在與他人簽訂契約時,可能會遇到什麼問題?

對大部分家庭公司(Family Companies)或備用公司(或直譯為架子公司,Shelf Companies,亦有人戲稱空殼或一元公司)而言,由於資本較少,一般債權人、出租人或其他供應商或企業主較不願意與之訂立契約,除非公司之董事或第三人願意提出個人擔保(保證)。

 

22.15董事對於公司進行可能導致破產之商業活動,有何責任?

公司法第588G條明定,董事有職責避免公司進行任何可能導致破產之商業交易,達反者,須背負民事及刑事責任(588G [4]及本法Part 9.4B)。由於此項罰則,也相對減少小公司業主得享其有限責任之意義了。

 

22.16什麼是公司章程?

公司的經營、管理、運作及對外交易等都是由公司的章程(通稱 Company’s Constitution)做規範。在1998年7月1日前所成立的公司,均以「組織備忘錄」(memorandum of association) 及「組織條款」(articles of association) 作為規範公司的章程。

 

22.17澳洲法律對於公司章程制定,採取什麼原則?

現行公司法(Corporation Act 2001 Cth) 仍維持多數股東得以特別決議方式自定公司章程的原則,提供「可取代規章的模式(replaceable rules)使股東們得以自定符合自我需求的公司章程。

 

22.18澳洲公司章程之制定有哪些型態?

只要股東們依「澳洲證券投資委員員會」(Australian Securities&Investments Commission,ASIC)註冊登記公司,即可以三種型態自定公司章程:

  1. 採用公司法提供的可取代規章模式(use the replaceable rules contained in the Corporations Act
  2. 自定公司章程的原則 (draft your own constitution) 
  3. 兼具以上二者 (use a combination of the two)

 

22.19股東協議書是什麼?

除公司的章程規範公司內部及外部的運作模式外,股東們可以簽訂股東協議書(shareholders agreement),據以約定股東之間的權利義務關係。

 

22.20股東協議書的重要性為何?

眾所周知,公司的最高權力機構在股東大會,而股東只要有兩席以上組成,就有可能產生大股東小股東或者股份相同的問題,正常情況下,大股東不希望壓制小股東(尤其在小型私人公司裡,股東們希望保持友善和氣生財的關係),也不希望小股東為反對而反對或找麻煩。相對的,小股東不希望大股東太過專斷,而犧牲公司或小股東的權益。 由此,股東之間另外成立協議書,將彼此間的權利義務定義清楚,可以避免許多不必要的爭議。

 

22.21股東協議書可能牽涉的事項有哪些?

譬如規範股東應該要投入多少持股資金(share capital)、技術(know-how)提供或是以借貸方式對公司投入資金; 股東投票決議權的行使; 公司財報審計; 股東股份轉讓或買賣時應該依循什麼樣的程序; 股東離開公司時應遵守競業禁止規定; 簽署保密協定; 小股東的權益在什麼情況之下,應該受到絕對的保障等等。

 

22.22公司內部常見的爭議有哪些?

一般股份有限公司常見的爭議不外乎與人事、財務及經營權有關。以下列舉幾例(22.23以下)。

 

22.23 公司內部常見爭議之ㄧ -  有關股東的資金

原始股東按照股份比例將資金投入新成立的公司,但若是以借貸方式投入資金到公司帳戶,必得要有書面文件記載清楚借貸的條件,例如何時返還本金、利息計算等等,否則一旦股東將錢存入公司的帳戶,加上時間久了,很難區分是以股金方式投入公司或以借貸方式為之,爭議因而產生。

 

22.24 公司內部常見爭議之二 - 有關公司董事、董事會及經營權

公司的經營通常由董事或董事會主導,而股東們則透過股東會議可以決定董事的任派及「控制」董事或董事會的行為,因此股東在股東大會行使其投票決議的權利,會直接或間接影響到「經營權」的歸屬甚或其他人事的任用、解雇。通常各股東以其所佔股份的多寡或比例持有投票的權利,若在公司章程或股東協議書中,另有明文規定,則對某些股東投票的權利得以限縮、附帶條件、甚至取消其投票權利。決大部分公司內部的爭議與此有關。

 

22.25 公司內部常見爭議之三 - 有關公司財務 

建立公司透明完整的會計財務制度及報表,至於股利分紅(dividend)部分,也要有相關規定,例如是年度還是條件式的分配。基本上,這些機制至關重要,會大大減少股東間的糾紛。

 

22.26 公司內部常見爭議之四 - 有關股東股份轉讓或買賣

股東因某因素而決定將其股份轉讓或賣出時,其他股東是否有優先承購權、其股份如何計價、外來股東如何承購、有否附帶條件等。這些問題都會造成股東間的糾紛。

 

22.27 公司內部常見爭議之五 - 有關董事、股東的競業禁止規定

董事或股東或因職務關係獲取許多公司內部的資料和訊息(confidential material and information),因此當他/她離開或離職時,必須有相關的競業禁止的規定,以免該公司的權益遭受損害。

 

22.28 什麼是信託經營?

信託(Trust)在澳洲法律中具有多重概念,雖其中文翻譯同為信託或信託基金如台灣、香港等地,其效力和應用卻與上述各地截然不同。在此所言之信託,乃專指一般業者因稅務、商業種類或個人家庭因素,為取得並經營小資本生意而設立之信託基金結構。此結構常以「某公司或某人為某某家庭信託基金之信託人」(XYZ Pty Ltd or Mr/Mrs X as Trustee for the MMM Family Trust)及「單元信託」(Unit Trust或稱持分信託,然 此「分」非所謂股份)的方式營運。

 

22.29 最典型的信託經營型態為何?

信託通常以書面信託契約或文件設立形成。 最典型者,乃設立人(Settlor)先支付第一筆信託金(例如10元)以形成信託基金,然後由信託人(Trustee)以受益人(Beneficiaries)之利益為前提保管信託財產(Trust  Property)。

 

22.30以信託的結構來經營商業,是否可以減稅?

以信託的結構來經營商業,的確不失為合理分配資產及收入的好方法之一,然針對稅務上減免的益處而言,近年來可能慢慢的減失了,原因很簡單,即澳洲的稅制及稅法日新月異變化頗快,如對小孩子的『收入』的新處理規定,使得過去父母原可將多餘收入分配給小孩以減稅的作法,變得實益有限。

 

22.31我應該如何決定以信託的結構來經營商業?

信託結構的取捨完全視個人情況而定,須知在法律上,此乃一相當複雜的部分,應請專業律師協助評估並給予法律意見,另外,就信託在稅務上的運作,亦非對每一個人都絕對有利,在決定前,應與合格的會計師(在澳洲我們稱CA,即Chartered Accountant 或 CPA,即Certified Practicing Accountant)詳談以諮詢其意見。

Q
23. 零售店租賃9問
A

23.1澳洲之零售店租賃契約法之重要性為何?

由於往常商業零售租賃契約大都由地主/房東或統稱「出租人」(Landlord 或 Lessor) 一方的律師起草擬定,其中條款自然偏向保護出租人,為免不公平起見,「零售店租賃契約法」(Retail Shop Leases Act 1994,以下簡稱本法)由此誕生。其重要性乃針對零售店出租人及承租人之權利義務提供特別規定,並制定較「維護」承租人一方權益之條款。

 

23.2何謂「零售店」?

「零售店」者,顧名思義,即零額販售之商店也,非批發亦非大或中盤買賣,本法之附表明定屬於所謂零售店之各式各樣商業經營,例如外帶食品店、禮品店、雜貨店、家庭廚房用品器具店; 服務業如,洗衣店、理髮及美容店等。

 

23.3除了以上規定的經營種類,還有哪些商店也在零售店租賃契約法之規範範圍?

即使某店之經營種類非屬本法附表所定之零售業,但因該店位於「零售店購物中心」(Retail Shopping Centre,即凡該中心擁有至少五家以上,經營本法附表所定零售業之店面者),則本法亦得適用於該店之租貨契約。

 

23.4以上情形,有何具體案例?

舉一例說明,陳律師事務所位於「澳華天天購物中心」,該購物中心共有16問店面,其中有6間店面之營業種類屬於「零售業」,那麼,陳律師事務所雖非經營零售業,但因該澳華天天購物中心符合「零售店購物中心」之要件,故本法亦得適用於陳律師事務所與Landlord所訂之租賃契約。

 

23.5零售店租賃契約法對於簽訂商業租賃契約,有何影響?

出租人須於雙方簽定租賃契約前7日,交付承租人一份草擬之租賃契約及一份完整之「出租人表明聲明書」(Lessor Disclosure Statement),內中應載明有關租賃契約雙方考量之主要條款),出租人若疏於遵守此項規定,會導致承租人有權利終止契約。

 

23.6零售店租賃契約法對於商業租賃契約之租金調整,有何影響?

對年度租金之調整標準只得擇一為之。一般而言,租賃契約均明訂,租金於每一個新年度,過去有些租賃契約規定得依CPI(物價消費指數)或5%(假設)調高,然以較高者優先適用。本法明文禁止此種計算方式,於租貨契約簽定時只得擇一載入該契約中。

 

23.7零售店租賃契約法對於商業租賃契約之出租人義務,有何影響?

出租人必須提供每年預估的各項雜費支出(Outgoings)報告及每年經稽查過(Audited)之有關實際支出費用之申報,然後在會計年度後向承租人多退少補。

 

23.8零售店租賃契約法對於商業租賃契約之律師費用負擔,有何影響?

出租人必須承擔有關準備商業租賃契約文件之律師費用,然舉凡印花/交易稅(Stamp Duty/Transfer Duty)、註冊登記費用(Registration Fees)及其他,如取得承租標的面積之測量圖(Survey Plan)相關費用等,仍須由承租人負擔。

 

23.9零售店租賃契約法對於商業租賃契約之重訂或換新,有何影響?

如果原契約未予承租人優先延長租賃權(Option to Renew),而承租人欲續約時,得以書面於租約期滿前至少2個月(但不得超過12個月)通知出租人。出租人於收到通知後一個月內或租約期滿前6個月內須作出回應。若出租人未通知承租人或無任何協議成立,則承租人可依原契約所定之條款及條件於原租約期滿後6個月內繼續租賃。但此租賃關係將被視為月租型租賃(Month to Month Lease) 而非定期租賃(Fixed Term Lease)。

Q
24. 商業租賃糾紛15問
A

24.1商業租賃契約的重要性為何?

一般而言,除非業主擁有自己的店面或營業地點,否則得藉商業租賃契約(以下簡稱租約)承租營業地點,始得從事各項商業活動。租約對整個商業經營的影響範圍甚廣,在簽約之前,務必了解清楚每一個(有時會有普通條款及特別條款)規定及其引申的法律效力,必要時應向自己一方的律師諮詢或請求協助草擬契約。

 

24.2商業租賃契約的優點有哪些?

租約除能確保好的商業地點或店面(Premises,或稱租賃標的物),使生意得以合法穩定的運作外,還具有許多功能(24.3以下分述)。

 

24.3租約中附帶條件的功能為何?

租約當然提供承租人(Lessee)使用所承租的地點或店面的權利,但為保護出租人(Lessor)或土地所有人(Landlord),租約中必然附帶一些條件(Conditions),並要求承租人於行使其租用權期間遵守,否則得終止契約或/及請求損害賠償。

 

24.4租約賦予承租人的責任為何?

租約通常要求承租人對承租地點或店面,必須盡其善良管理人的責任,以適當合理地保養及維修,這通常包括內部裝潢(Fittings)、地上附加物(Fixture)如大型空調、水設備、冷凍設備及固定於地上的各項器具設備等,然有關建築物本身(如結構性)的問題則不在此限,乃由出租人負責。

 

24.5承租地點的支出,應如何分配?

對於承租地點或店面的各項支出(Outgoings),如政府稅捐、水、電費及維修管理費等,都應於租約中載明以何種方式支付,如由承租人、出租人或依比例共同分擔等。

 

24.6如何訂定租金計算方式?

租金計算的方式應詳明於租約,通常可依CPI(Consumer Price Index消費者物價指數)、市價(Market Rents)或生意的營業額(Turnover of the business)來定。較長租約如三年至五年,亦可混合以上各方式來訂定,然而要注意「零售店租賃契約法」(Retail Shop Leases Act),對租金計算有較嚴格的規定,以利於承租人。

 

24.7租約可以如何防止同行業者之競爭?

如果地點或店面位在百貨公司或購物中心內,承租人可於租約中要求出租人限定或禁止同行業者,經營相同或類同的生意,以免日後造成惡性競爭。

 

24.8租約是否能規定營業時間?

可以。在台灣、香港及亞洲各大都市,到處多的是24小時的超市及各種商店,營業時間彈性較大,可隨業主的成本、顧客的要求或商店本身的特性而定,然在澳洲,承租人必須遵守租約中所規定的營業時間。

 

24.9租約是否能限制經營種類?

可以。租約中對於在承租地點或店面得以經營的種類或範圍,常採嚴格解釋,因此在租約中,對於所要經營的類別應特別載明。當然,經營的類別如果過於狹窄,將來要賣掉這筆生意時就會特別困難。

 

24.10商業租賃契約需以書面為之嗎?

是的,因為租約中包括所有關於租賃標的、出租人及承租人之重要條款,並載明合約雙方之權利義務,書面方式可避免日後不必要的爭議,而且使條款明確,易於執行。

 

24.11何種租約應註冊於地政事務所?

有些租約,其期限超過3年者,甚且應註冊於地政事務所(Titles Office,現已改為Department of Natural Resources),以保障對租賃標的任何合法的權益,包括「優先延長租賃權」或稱「續租權」(Option)等,同時,也惟有書面租約才得以註冊。

 

24.12承租人應注意什麼? 

應到欲承租的地點或店面(Premises,或稱租賃標的物)作一番檢視,特別是建築物,其外部的狀況、任何內部裝潢(Fittings)、地上附加物(Fixture)等。不可完全依賴出租人、其代理人或律師的敘述或說明,。如果可能,最好要求一份現存或草擬的租約,經充分研判或與律師協商後才簽訂。

 

24.13商業租賃契約應考慮的問題,有哪些?

  1. 租約的期間有多久?是否授予承租人「優先延長租賃權」?按照什麼條件得以行使該續租權? 
  2. 租約各條款中,有否限製或影響承租人對商業之經營?租約各條款是否充分符合承租人之商業經營及策劃?
  3. 承租人欲出售其生意時,是否得以「轉讓」(Assign)或「讓渡」(Transfer)租約予買方?
  4. 在租約存續期間,有關各項雜費支出,應由誰負擔?如何分擔?
  5. 有關租金之條款。第一年租金多少?日後如何增加?以何種方式為計算標準?  
  6. 依據租約規定,承租人是否應留下或得搬走,所有其於租約存續期間所附加或增添之改良物或設備?
  7. 保持租賃標的物之良好使用狀況,是屬於承租人或出租人之責任?
  8. 租賃標的物之所在地,是否合於市政府對商業活動種類所規劃的區域(Zoning)? 
  9. 租賃契約是否應註冊於地政事務所(現改稱為 Department of Natural Resources, Mines and Energy)?例如3年以上的租約或租約中授予「優先延長租賃權」等,均應註冊以保障承租人之權益。
  10. 有關租賃標的保險的責任是如何分配?
  11. 有關違約條款是如何規定?如解除契約,請求損害賠償等。
  12. 租約中有否提供解決日後任何可能爭議的方法?
  13. 依據「零售店租賃法」之規定,於租約簽訂前,出租人是否對承租人有任何特別聲明的義務。

 

24.14什麼是商業租賃同意書(Agreement to Lease)?

簽訂租賃契約(Lease)之前,通常契約雙方會先簽訂「商業租賃同意書」, 在筆者過去的經驗中,常發現許多當事人(Client),特別是來自台灣及中國,對二者混淆不清。商業租賃同意書常用於購物中心(Shopping Centre/Complex)尚處於建造或改建期間,由於租賃標的尚未完成,契約雙方可就租賃的意願、租賃期間、租金、標的物(Shop / Premises)的大小、內部裝潢、何時完工等問題,進行協商而簽訂一份同意租賃的契約書(即商業租賃同意書,通常只有幾頁)。待標的物建成或接近完工時,雙方即進行簽訂商業租賃契約,此即「租約」(Lease),通常是很厚的一本。

 

24.15簽定租約前的準備工作有哪些?

  1. 應進行租賃標的物之地目、地號、所有權、使用或佔有權、抵押權設定或其他設定負擔(Encumbrances)之查證及檢驗(Title Searches),並確定是否應先取得抵押權人(Mortgagee)對租賃標的物出租之同意,方得進行租賃契約之洽談
  2. 應與政府各有關部門聯繫,詢問對租賃標的物所規劃之現行使用目的,或將來預定使用目的(如餐廳、Cafe、Beauty Shop等)是否已經政府批准,或是另得申請執照。
  3. 應考慮「零售店租賃契約法」(Retail Shop Leases Act 1994)或「住宅租賃法」(Residential Tenancies Act)是否有其適用?其影響為何?
  4. 不論是出租人或承租人,都應謹慎考量租約中所提及之各項義務,當事人除考慮其是否公平合理外,一旦簽約接受,就必得嚴格遵守,否則會帶來許多不必要的麻煩和損失。
  5. 一般而言,租約條款較偏向保障出租人之權益,因此在協議過程中,承租人必須較主動地爭取其自身權益
Q
25. 如何選定好律師15問
A

25.1 人世間有好律師嗎?

有一律師從手術室醒過來,問旁邊的護士說:為什麼將窗簾都拉下,護士回答說:對面大樓起火,我們擔心你醒來時以為自己死了(暗喻:律師將來都會下地獄,意即自己以為看到地獄之火)。僅管媒體上也常有律師的負面報導,然盡心盡力盡責的律師仍大有人在,只是茫茫人海,如何找到他(她)?

 

25.2 上法庭訴訟一定要找律師嗎?

律師又稱訴訟代理人,換句話說,如果當事人自認清楚法律規章、善於撰寫書狀、熟悉訴訟程序等, 法律並不限制當事人在法庭上不能自己代表自己(即所謂Self-represented)。

 

25.3 怎樣算好律師?

新北地院資深法官陳財旺認為,找律師是門「很大的學問」,他説「只要能花時間投入處理當事人問題,就算是好律師」。他更強調「世上沒有絕對的好律師,只有適不適合的律師」,事實上,找律師就像求醫,只要能對症下藥、解決問題,就是最適合自己的好律師。(摘自「今周刊」 Jul 31, 2014).

 

25.4聘請高知名度的大牌律師比較有勝算??迷思之一

其實大家不應該迷信高知名度的大牌律師,也不須對較無名氣的律師失去信心。大牌律師相當忙碌,儘管委任他(她) 當事人案件都有可能是由事務所的其他律師閱卷、撰寫訴狀、擬定訴訟策略等。

 

25.5聘請知名度高的大型律師事務所比較有勝算? 迷思之二

如同大家不應該迷信高知名度的大牌律師,也不該迷信大型律師事務所。

或許大型律師事務所有較多的人才(各領域的律師)及資源,但畢竟真正經手

處理案件的律師,才是關鍵。

 

25.6我是台灣人,在澳洲打官司,當然要聘請澳洲白人律師比較有勝算?迷思之三

許多的法律案件,小從買賣房子,大到刑事被告案件,無一不需由當事人與受任律師充分溝通,討論案情等始得順利進行。此時,語言的使用、翻譯的準確度、法律用語及認知、文化背景和生活經驗等都會在在考驗受任的澳洲白人律師能否全盤掌握當事人(萬一其英文溝通能力有限)在案件中的狀況從而為當事人爭取其最大利益(特別是家事訴訟案件或刑事案件)。

 

25.7我向認識的朋友買個小生意,不需要花錢請律師? 迷思之四

買賣生意就是一種法律行為,當中的權利義務,本應由律師幫忙把關。傳統上,華人對人際關係,通常以「情、理、法」之序的態度處之居多, 即你我認識大家好說(「情」),如果提到找律師,好像就是不相信對方,等到彼此意見不同或有些情況先前沒說清楚,於是公說公有理,婆說婆有理,大家評評理,還是沒道「理」,最終不得不找律師依「法」處理對簿公堂。

 

25.8我和一位澳洲白人朋友做交易,條件都說好了,但他說會找律師聯絡我? 迷思之五

如果你常和澳洲白人(本文在此無歧視之意,只是強調澳洲當地人) 或澳洲當地人做買賣,應該了解這是他們的習慣,善於借助律師的法律專業,為他們的權利義務把關,並避免將來可能因任何糾紛需要打官司,此為「法、理、情」之序的態度。

 

25.9澳洲律師可以包案計費方式計酬嗎? 迷思之六

台灣及某些國家,律師收費大都以一個審級做為收費標準,但也視案件內容有所不同。澳洲律師收費標準,除了「非訟案件」如買賣房子等,律師會包案計費方式計酬外,對於有爭訟的案件幾乎均以律師鐘點費及出庭次計費方式計酬。因此案件越複雜、訴訟過程越久、時間越長、收費總額也越多。一個審級下來花到幾十萬、甚至上百萬(折合台幣),也不足為奇,在找律師簽下委任狀前,「談妥價碼」絕對是第一要務。

 

25.10澳洲律師和台灣律師一樣,什麼案件都能處理? 迷思之七

事實上,澳洲律師的專業和醫生比較相近,醫生依照各門各科症狀不同,有分家醫科、腸胃科、耳鼻喉科等醫師。澳洲律師分「訴訟律師」(Barrister or Counsel) 及「事務律師」 (Solicitor) 。二者皆為律師(Lawyer),但前者專注訴訟案件開庭時,進行陳述、答辯、結辯等。後者則依其執行業務不同分為「非訟事務律師」及「訴訟事務律師」,「非訟事務律師」通常只接受「非訟案件」的委任,而「訴訟事務律師」顧名思義,接受「訴訟案件」的委任,協助訴訟律師及當事人進行所有訴訟程序的進行。有些訴訟事務律師也接受非訟案件的委任。不論訴訟律師或事務律師,在不同法律領域各有專長,當事人應針對案件差異,謹慎選擇專精民、刑事、家事法或是公司、商標、跨國訴訟的律師。

 

25.11在尋找律師之前,我應該先釐清什麼事情?

確認自己的需求。您應該先思考為什麼需要律師,有什麼自己無法獨自解決的法律問題,並確認專業律師能夠為該情形提供有效的協助。

 

25.12我應該要尋求長期合作的律師,或是短期律師?

這需要視您的需求而定。若您想針對當前的法律困擾取得建議,或許短期的律師諮詢或委任即可解決;若您想尋找無限期為您處理法律事務的人,那麼您可能需要長期律師以隨時提供協助。

 

25.13我一定需要找所在地附近的律師嗎?

法律因州而異,這意味著您應該在您所在地區尋找熟悉該地區法律事務的律師。在涉及更大的法律事務或在長期律師的情況下,親自面談是必須而避不可免的,因此,找到一個方便會面且與您相處融洽的律師是很重要的,以便您建立可信任的面對面的關係。

 

25.14我該如何了解我所在地區的執業律師相關訊息?

您可以與所在地區或州的律師協會聯繫,通常您可以取得各領域專業律師之名單。另外,您也可以上網查找該事務所或律師在社群媒體、google上的評論,通常簡單的搜索即可獲得大量訊息。

 

25.15有關律師收取之費用,我應該要注意什麼?

選擇律師時,您付出的成本將是您選擇的其一考量,您願意花多少錢委任律師取決於您。您可以透過詢問律師報價以及他們如何向客戶收費來事先收集更多信息。比如是按時計費、固定費用,是否包含交通費等等,如果您對報價不滿意或費用不符合您的預算,請貨比三家。當您確定要委任律師時,請務必確保費用條款明確,不要害怕談論價格,您甚至可以要求書面協議確認所有費用。

Q
26.澳洲稅務須知-所得稅v增值稅
A
????依據澳洲稅法規定,如果閣下是稅務居民,則必須要按全球的收入付稅。相反地,如果閣下是非稅務居民,閣下只需要按於澳洲境內所產生的收入付稅。因此,決定澳洲稅務居民身份是一個非常重要的事情。
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????稅務居民身份除了對收入是否需要付稅以外,亦會對應課稅收入的課稅方法有重大的影響。
 
例如,居民及非居民的稅率不一樣。 稅務居民很多可以享有的稅務減免並不適用於非稅務居民,像是一些資本增值稅的優惠,很多時候只適用於稅務居民 。如果一個稅務居民於澳洲有投資某資產超過12個月,該投資所獲取的資本增值有一半可豁免資本增值稅。然而,這50%的資本增值豁免並不適用於非稅務居民。
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????此外,另一個最大的稅務優惠便是自住房屋。 一般而言,納稅人自住房屋是豁免資本增值稅的,惟在出售自住房屋時如該納稅人並非澳洲稅務居民, 則所有資本增值都需要全數納稅。
 
舉例說, 如果一個在澳洲自2013年購入自住房屋的納稅人於2019年永久離境以後把自住房屋出售, 則該資本增值需要全數付稅。 相反地, 如果該納稅人於2019年離境以前把自住房屋出售, 則該資本增值可以完全免資本增值稅。
 
????如閣下有資本增值稅的疑問或其他澳洲稅務問題,請跟我們聯絡。我們的專業稅務會計師有相當多年的豐富經驗, 可以幫助閣下解決你的稅務問題及合法地節稅。
 
????「本文內容僅供大眾作為稅務常識,不代表本所律師或會計師之法律意見‧版權所有翻譯必究」????
澳華國際法律事務所 陳威信 會計師編撰