澳法寶典500

Q
1.澳洲法律來源 5 問
A

1.1 澳洲法律是指什麼?

澳大利亞基於歷史關係,屬於英美法系國家,簡言之,澳洲法律乃泛指大英國協時代的判決先例,澳大利亞聯邦及各州級最高法院的判決先例,和澳大利亞聯邦及各州級國會制定的成文法/條文法等。

 

1.2 什麼是「普通法」、「案例法」?

澳大利亞於1788年至1901年受英國百餘年的殖民影響深厚,法律體系採用英美法系。當中,最為顯著的特色是法院審判上會採用案例法作為準據,案例法又稱為普通法(Common Law/Case Law),是指法院在先前的裁決或裁定中,建立成為具有先例和權威地位的裁決。但並不是推翻法律,而是將國會訂立的法律做出實體明確的解釋。不過,大英國協殖民影響隨著時間發展,在澳大利亞法律實務上的影響日漸式微。據學者統計,1983年至1989年《澳大利亞刑事案件彙編》刊登的判決中,法官援引的1114件境外判例中,85%來自英國案例,但到了 1983-1987年統計中有65%是援引澳大利亞的案例,且比例逐漸攀升,可知案例法的特色已融入澳洲當地司法體系。

 

1.3 案例法有什麼特別?

在法院審理過程中法官會引用案例法(case law),依習慣做成判決,為確保能實現公平正義,也會開會討論各自遇到的案件,從案件中逐漸確認符合公平正義樣貌的法律脈絡,並將具代表性的案件節錄挑選出來,若日後遇到相類似的案件,可以直接援引前案做成判決。澳大利亞法院在案例法的適用過程中貫徹私人財產權、人身自由、言論自由、遷徙自由、自然正義和訴諸法院的權利等條文法之基本權利規定。透過參照過去相類似的判決,建立司法體系的一致性及穩定性。

 

1.4 澳洲也有成文法?

基於歷史關係,儘管澳洲屬大英國協一員,當今的澳大利亞,不論聯邦或各州級次,其法律來源多數仍來自成文法典,即由國會/立法機關制定頒布的成文法律/法典為其基礎規範。

 

1.5 澳洲成文法是如何制訂?

成文法/條文法係指國會制定產生,通常由兩院制定(昆士蘭只有一院),州法由州長、聯邦法由代表澳大利亞國家元首的總督簽署這些法令。聯邦議會制定法律的範疇,包含除對於貿易、商業、稅務、國防、外交、移民及國籍事務,享有專屬立法權,所訂定法律之效力及於全國外,其他事務(包括司法事務)之立法權。例如稅收,國防,州際和國際貿易,婚姻和離婚,移民,破產和州際工業仲裁。各州和領地對其餘問題(例如衛生,教育和交通)具有管轄權。雖然聯邦議會擁有控制國家大部分財政的最大權力,但出於實際原因,聯邦法院授予州和領地大多數聯邦法律管轄權。此外,凡是法律沒有明確授予聯邦法院的司法管轄權,都屬於州法院管轄。州和地區法院系統對其各自的法律具有管轄權。

 

Q
2. 澳洲司法體系概況10 問
A

2.1 澳洲的「法院」到底是指什麼?

受大英國協百餘年殖民的影響,澳大利亞許多行政、法律制度仍依舊規。在司法體系的法院組織上,法院大致可分「州級法院」與「聯邦法院」,聯邦法院較高級,管轄領域及於全國,而州級法院管轄領域僅及於該區域內的案件,聯邦法院可推翻州級法院之裁判。以上級次的區分,主要針對案件性質及實體法律所接受管轄權(聯邦法或州級法)而定。

 

2.2 哪些是「聯邦法院」?

聯邦法院體系包括聯邦最高法院(High Court)、家事法院(Family Court)、聯邦法院(Federal Court)、聯邦巡迴法院(Federal Circuit Court)等。

 

2.3哪些是「州級法院」?

州級法院包含州級最高法院(Supreme Court)、高等法院 (District Courts)、治安法院或稱地方法院(Magistrates Courts/Local Courts)及其他特設專屬管轄權法院及特別法庭(Tribunal)等。

 

2.4 聯邦最高法院有什麼特別?

聯邦最高法院是憲法設置聯邦法院系統及州級法院系統的最高法院,由首席大法官和其他六名法官組成。它最重要的任務在解釋與執行聯邦憲法,並審查州法律或聯邦法律是否牴觸憲法,但最高法院並不是唯一處理違憲事項的法院,任何法院都可以就違憲事項進行裁決,最高法院僅作為憲法問題與任何法律問題之終審法院。

 

最高法院擁有以下事項的管轄權:

(1) 根據憲法所產生、或涉及憲法解釋之問題。

(2) 立法機關制定之任何法律解釋。

(3) 海事與海事管轄權之事項。

(4) 不同州法律針對同一議題所規定之事項。

 

2.5 澳洲家庭/事法院屬於哪一種法院?

家庭法院之管轄權來自《1975年聯邦家庭法》(Family Law Act 1975),而歸屬於聯邦法院體系之中。家庭法院處理有關離婚、財產分割、子女監護與子女福利、扶養等案件,自2009年3月起,對「事實上夫妻關係」或稱準夫妻關係、同居配偶關係(de facto relationship)分居後,提出財產分割、子女監護等申請,也具有管轄權。家庭法院的管轄權適用於所有孩童(無論是否婚生子女),在作出決定時,法院必須優先考慮孩童之最大利益。家事案件十分注重隱私,家事法設有禁止媒體公開當事人、證人之規定,且家事案件較少以對立的審理程序處理糾紛,更注重子女保護,也鼓勵以替代性解決機制來處理糾紛。

 

2.6 「聯邦法院」與「聯邦巡迴法院」有何不同?

聯邦法院管轄權範圍甚廣,主要為行政案件或民事案件,通常不包含刑事案件。聯邦法院負責對涉及聯邦法律的行政決定進行複審,或審理行政上訴法庭對法律問題提出的上訴。舉凡稅收、智慧財產權、破產、原住民所有權、工作場所關係與貿易慣例等,都屬聯邦法院管轄範圍。聯邦巡迴法院是聯邦法院中最低的級別,過去稱為聯邦治安法院(Federal Magistrates Court)。巡迴法院主要目的在於減輕聯邦法院與家事法院的工作負擔,因此它管轄權範圍廣泛,它處理之業務範圍包含:家事法、破產、移民、聯邦官員行政決定的司法審查、平等機會與反歧視、差別待遇、消費者保護和貿易慣例等。

 

2.7 「High Court」與「Supreme Court」有何不同?

與美國司法體系的法院組織稱謂不同,High Court of Australia 是指澳大利亞聯邦最高法院,而Supreme Court是指澳大利亞各州級之最高法院,例如:Supreme Court of New South Wales (新南威爾斯州最高法院); Supreme Court of Queensland (昆士蘭州最高法院)等 。

 

2.8 為什麼有這麼多不同的法院?

基於分工、效能、權力平衡以求公平正義,各州級之最高法院以降,又有高等法院 (District Court),治安法院或地方法院 (Magistrates Court of Queensland)等。

 

2.9 如遇糾紛,我應該去哪個法院申訴?

澳大利亞各州之法院稍有不同,但大致架構相似,以下以昆士蘭州為例做介紹。

(1) 昆士蘭州最高法院 (Supreme Court of Queensland)

州級最高法院是昆士蘭州法院體系中最高層級之法院,原則上有權審理昆士蘭州法律有關的所有事項,包含地方法院或高等法院所管轄的刑事或民事案件,但最高法院通常僅就下級法院無法審理的案件進行審理,故實際上最高法院負責之案件性質,為公訴罪或下級法院無法審理的刑事案件(例如謀殺罪、殺人罪、嚴重毒品罪等),或是民事糾紛爭議財產價值七十五萬澳幣以上的民事案件。

(2) 昆士蘭州高等法院 (District Court of Queensland)

高等法院層級界於最高法院與治安法院或地方法院之間,負責審理最高有期徒刑二十年以下的犯罪或輕罪,另外也處理少數最高可判處無期徒刑的犯罪,例如縱火、侵入住宅竊盜、武裝搶劫與性侵案件。高等法院也有權審理民事糾紛爭議財產價值不超過七十五萬澳幣的民事案件,同時負責審理下級法院(治安法院或地方法院)之上訴案件。

(3) 昆士蘭州治安法院或地方法院 (Magistrates Court of Queensland)

澳大利亞有些州仍以「地方法院」(Local Court) 稱呼其初級法院,如新南威爾斯州。不過在昆士蘭州,好幾年前已改稱為 (Magistrates Court),其實質均為初級法院,是昆士蘭州法院體系中的最基層,負責輕型犯罪的案件,像是交通違規行為、破壞公共秩序之行為(例如行為不檢、酒醉)等,商店偷竊與情節較輕的故意破壞財產罪也包含在內。1985年昆士蘭州監管犯罪法(The Regulatory Offences Act 1985)進一步將該類犯罪訂為監管犯罪,並賦予治安/地方法院法官這類犯罪之管轄權,同時對上級法院審理前的刑事案件進行預審(Committing Proceeding)。治安/地方法院也審理爭議財產金額價值在十五萬澳幣以下的民事案件。

 

2.10 我遇到「小」糾紛,我可以去哪個法院申訴?

澳洲是一個比較偏向社會主義理念的國家,所以在政策制度的規劃上,常考慮到弱勢團體,小企業或零售業者及低收入家庭的利益,其中在扮演伸張公義角色的司法體系中,即設置了「民事及行政法庭」(The Civil and Administrative Tribunal), 在昆士蘭州簡稱QCAT, 在新南威爾斯州簡稱NCAT,而過去又稱「小金額損害賠償法庭」(Small Claim Tribunal),為提供社會大眾最經濟簡便的法律途徑,在不需要聘僱律師的情形下,亦能達損害賠償之請求。

Q
3. 被警察開單,或警察找上門時,如何應對11 問
A

3.1當澳洲警察詢問我的姓名及地址時,如何回應?

法律賦予警察人員相當權限,當警察人員詢問你的姓名及地址時,你必須照實回答。其若與毒品查詢有關,則須向警察人員告知你的出生日期及地點。

 

3.2. 警察可以對我進行逮捕、搜身嗎?

原則上警察可以對正在犯罪之人(現行犯)、有犯罪嫌疑之人或已有拘票(warrant)由治安法官或法官授權逮捕者,進行逮捕行為。另外,是否將犯罪嫌疑人移送法院追訴或採取法律行動,亦均由警察決定。根據藥物濫用法規,警察人員不須逮捕你就可要求進行搜身檢查。他們可於任何場所進行,如在路邊或公園等,但搜身檢查必須由和你同性別之警察人員進行,且警察得先認定你是毒品罪犯時,才會進行搜身檢查。

 

3.3 警察可以在我家進行搜查嗎?

法律賦予警察人員相當權限,得以進入住家或商店,命令停止(Stop)、搜查、逮捕、搜身、問話或檢控犯罪嫌疑犯等。當警察人員在你家要求進行搜查時,你可要求警察人員出示「搜查令」(Search Warrant)。依警察權力及責任法之新規定,除特殊情形,如攜帶武器,毒品等,警察可逕行搜身或搜查車輛外(第26及27條),一般住家仍須依搜查令以進行搜查工作。 假若警察人員已出示搜查令,而你企圖阻礙該搜查行動時,還可能被判妨礙公務或攻擊之罪名。此外,警察搜查行動所取得任何對當事人不利之資料,均可作為法庭上指控的證據。

 

3.4 警察人員問話時,我可以不回答嗎?

任何人或犯罪嫌疑人均有保持緘默的權利,但犯罪嫌疑人的任何答覆、回應、說明、解釋等,萬一對當事人不利,警察或檢察官均可將之作為法庭上指控的證據。

 

3.5 當澳洲警察要求我去警察局時,是否一定要去?

假若你在犯案當場被警察人員逮捕,依法規定被警察人員要求進行血中或呼吸之酒精含量,或接受警察人員之毒品檢查時,你才需要隨從警察人員至警察局作進一步筆錄。 當警察人員逮捕你時,他會告知你「你被逮捕了」且會告知你所犯的罪名。法律偶而會更改,你可詢問欲逮捕你的警察人員,他依據哪一條法律要求你隨他去警察局。

 

3.6 當警察人員要求對我進行面談並作筆錄時,是否一定要配合?

任何人均有保持緘默的權利,不一定要接受警察人員的面談,不過在第一時間,最好立即與律師聯絡尋求協助。若是取得犯罪嫌疑人的同意,警察得進行訊問筆錄,此時至少須有二位警官在場,警察會告知犯罪嫌疑人有要求律師陪同及專業翻譯人員協助的權利,如果犯罪嫌疑人未滿 18 歲,則亦須父母一人或監護人在場。警察於訊問後,將筆錄內容作成二份錄音帶,一份給犯罪嫌疑人或其律師,一份存檔備案。如此既可保障嫌疑人/被告之權益,同時防止嫌疑人/被告事後翻供。

 

3.7 澳洲警察人員會進行秘密電話錄音嗎?

昆士蘭州/省警察局不可進行一般住戶或商家的電話錄音,但當進行嚴重毒品調查、走私案等調查時,警察人員則可執行跟監、監視及監聽等工作。

 

3.8 我收到警察的「罰單」,怎麼辦?

若有人在澳洲犯罪,基本上由警察行使公權力包含訊問、逮捕、拘禁、或起訴等。收到警察的「罰單」,切勿以為只要繳了罰金就沒事了的「單」(有可能是”charge” 「起訴單」)。務必看清單子內處罰依據的法律條文或條款為何,依法律條文或條款不同,後續進行的程序也迥然不同。

 

3.9 萬一我收到警察的「罰單」是 ”charge” 「起訴單」,怎麼辦?

所謂刑事犯罪起訴,一般分為輕微犯罪(summary offences)及公訴罪(indictable crimes)。輕微犯罪又可稱為簡易犯罪(simple offences),係指在公共場域的不良行為,對他人造成的危害性較為輕微,像公共醉酒或在牆上、路上隨意塗鴉、闖入他人住所(trespass),閒蕩(loitering)等等。輕微犯罪在治安法院(magistrate court)或地方法院(local court)由治安法官(magistrate)處理,以不採行陪審制度之簡易程序審理案件方式,進行交通違規、刑事輕罪案件(summary matters)及民事小額事件等處置。若行為為公訴罪(indictable crimes),屬於較嚴重之犯罪,包括謀殺、持械搶劫、煙毒交易等狀況,則會由治安法院或地方法院審訊,由治安法官決定是否有足夠犯罪證據將被告移送上一級法院審理,作為預審(committal)程序。無論是輕微犯罪或公訴罪,在第一時間,最好立即與律師聯絡尋求協助。

 

3.10 我聽說公訴罪程序很麻煩,到底如何?

若嫌疑人之「犯罪」行為為公訴罪,即屬於較嚴重之犯罪,通常先由治安法院或地方法院審訊,由治安法官決定是否有足夠犯罪證據將被告移送上一級法院審理,作為預審(committal)程序。如證據足夠,案件可能移送上級法院,根據起訴嫌疑人之法律/法條,由高等(District)或最高法院(Supreme Court)審理。此時進入司法審理程序,會由檢察官審核是否有足夠證據起訴,並代表國家以書面起訴犯罪(indictment),進行審判程序,屆時會由一名法官與陪審團審理。澳洲法制基本上與英國相似,然與台灣和美國法制按輕重程度分為輕罪/重罪,或分為行政罰/刑法等亦有類同之處,即非所有刑事犯罪案件盡交由法官審理。

 

3.11 我可以向警察人員投訴嗎?

澳洲在每一不同州,都有自己的警力,聯邦亦有聯邦警察。如警察有違法行為,人民可向該州警政署長(Commissioner of Police)書面陳訴,大多數人民可向「州護民官」辦公室送陳訴書處理,有些州則有常設的皇家委員會(Royal Commission into policing)處理相關聲請,例如新南威爾斯有警察品格委員會(Police Integrity Commission)可直接向其提出陳訴。

Q
4. 鄰居關係13 問
A

4.1 有哪些常見的鄰居爭議?

舉凡鄰居間的私人干擾、樹枝越界、圍牆倒塌或豎建、土地侵佔等都是常見的鄰居爭議。

 

4.2 「私人干擾」是指什麼?

「私人干擾」(Private Nuisance)的問題。它與侵犯個人隱私權略有不同,私人干擾乃用來形容,任何對土地享有或使用之不合理干擾或干涉的法律用語,這包括了來自隔壁(或附近)鄰居的噪音,例如鄰居開Party,造成過度過久的噪音,或是寵物引來的異味,其他如煙霧,異味,灰末,甚至高爾夫球等。

 

4.3  隔壁Mr Johnson 家芒果樹的樹枝及好多芒果整個蓋過我家圍牆,我可以剪除樹枝嗎?

在澳洲,幾乎家家戶戶都有花草樹木,最常見的干擾之一就是隔鄰的樹枝樹葉過於茂盛,以致越牆或越界而侵犯他人使用其土地之權益。儘管土地所有人在修剪鄰居越牆或越界之突出樹木時,依法不須通知鄰居,但當他進行修剪工作時,必須謹慎小心,並確保不致過度修剪而損傷該樹木。同時,切記不得在鄰居的土地上進行修剪工作。

 

4.4  續4.3,我可以向Mr Johnson求償嗎?

假若該修剪工程過於浩大,一人無法單獨承擔時,亦應與鄰居事先協調,詢問是否願意分擔費用(全部或部分),絕不可順理成章地在工作完成後要求鄰居償還。

 

4.5 續4.3,我可以保留隔壁Mr Johnson 家芒果樹的芒果嗎?

照理,被侵犯之人得對越界的樹枝加以修剪,但修剪完後所得之樹枝、花果等仍屬鄰居所有,應將之返還該鄰居。嚴格講起來,若將之倒在鄰居的後院裡,未必即構成不法行為,不過,往後恐怕難與鄰居再維持友善和好之關係,且萬一此類傾倒行為導致鄰居任何損害或受傷,必會招致不必要的法律爭訟。

 

4.6 續4.3,萬一我和Mr Johnson 無法和平解決問題,怎麼辦?

當嘗試過許多方法而未能與鄰居解決問題時,則可經由民事及行政法庭(The Civil and Administrative Tribunal)申請取得「強制命令」(Injunction Order),以強制執行該工作,若越界樹木對土地或其地上物造成任何損害,並得請求損害賠償。除經由法院外,另一較經濟的解決方式乃透過仲裁(Mediation)的程序,此乃政府免費提供大眾以解決各種糾紛之方法,目前由各州的Dispute Resolution Centre負責。仲裁方法的主要缺點,在於雙方均須同意以仲裁方式解決糾紛,才得以適用。

 

4.7 最近因為治安問題,我想蓋圍牆,應該注意哪些問題?

在昆士蘭州/省「隔鄰圍牆法」(Dividing Fences Act)提供法律規範以解決這類問題。依該法之一般原則,相鄰圍牆豎建之費用,應由相鄰土地所有人平均分擔,但希望豎建圍牆的一方(請求人)應先向隔鄰之對方(鄰居)提出要求,經討論後最好能達成協議,該協議應以書面記錄做成。假若鄰居不同意豎建圍牆之提議,則隔鄰圍牆法提供以下法律程序,以確保豎建費用得由隔鄰雙方合理分擔。首先,提出要求之一方,須送達該鄰居一份豎建圍牆通知書(Notice to Fences),當中應載明:

  1. 需豎建圍牆之共同地界所在,
  2. 所提議之圍牆種類,如形式,材質等;
  3. 詳盡的圍牆豎建設計圖案,最好包括承包商的估價單等。

 

4.8 如果我和鄰居沒有共識,怎麼辦?

若鄰居不同意通知書內之提議或遲於一個月均未答覆,則請求人得將此爭議轉由地方法院(Magistrates Court)或民事及行政法庭(The Civil and Administrative Tribunal),後者在過去又稱「簡易法庭」(Small Claims Tribunal) 審理,依其管轄權及「隔圍牆法」之授權,得決定豎建費用分擔之比例、何時豎建及依何地界而豎建等。

 

4.9 我可以先出錢蓋圍牆,再向鄰居請求攤還嗎?

在沒有與鄰居達成協定或取得法院之判決時,絕不可開始進行任何豎建工作,否則任何預先支付的費用,最終可能均不得向鄰居請求補償。

 

4.10 如果只是修建舊圍牆,應該注意哪些問題?

前述 [4.7] 有關相鄰圍牆豎建的問題及其相關法規,對已存在圍牆之修建,亦得同樣適用,只是凡圍牆因意外事故,水災,火災或暴風雨等天災之侵襲而損害者,任何一方鄰居均得立即修補,再向對方鄰居請求補償其應分擔之部分。

 

4.11 最近豪雨連連,我家的防洪牆(Retaining Walls)整個垮了,怎麼辦?

澳洲有些區域不僅多雨,夏季時分的熱帶氣流雨及對流雨更常使雨量暴增,因此絕大部分構建於山坡地的房子,其周圍與隔鄰土地有較大落差處,必然設有防洪牆以防止暴雨沖刷地面,造成泥土流失,土地崩陷。前面所提之「隔鄰圍牆法」中,並無對防洪牆有任何定義或特別規定,然一般從事法律專業人士均認為防洪牆亦應被視為圍牆之一種,因此本法亦得適用之。

 

 

4.12 如果我要買房子時發現鄰居的房子、儲藏庫(間)、游泳池或其他地上建物等侵佔到我的土地時,該如何解決?

假若我在簽訂購買房地契約但未過戶前,曾請土地測量專家(Land Surveyors)進行調查檢驗過,這類問題即較易處理,但大多數人可能為節省費用而作罷。儘管如此,假若即將購買的房子、四周圍牆、室外雜物儲藏間非常靠近土地邊界,或者在房子旁邊有一狹長通道容汽車進出等。這些或許都是可能侵佔隔鄰土地的危險訊號,在過戶前(Before Settlement)寧可花幾百元調查確切之土地邊界資料,以免吃上官司時花幾千元甚至幾萬元。若測量結果證實有嚴重的侵佔事實,則賣方得依REIQ標準條件第7條第5(4)款解除契約並請求退還定金;反之,若只輕微侵佔則只能請求損害賠償,不得解除契約。

 

4.13 如果我發現鄰居的房子、儲藏庫(間)、游泳池或其他地上建物等其實一直侵佔我的土地時,該如何解決?

如果在購置房屋或土地後,才發現有侵佔的情況時,理論上,被侵佔的一方有權要求拆除該侵佔物,然而此類要求不盡都合情合理,假若雙方當事人對此爭執不下,任一方得向高等法院(The Supreme Court)請求判定。依財產法(Property Law Act)有關侵佔糾紛規定,其授與法院之職權如下:

  1. 裁定賠償金額;
  2. 命令移轉過戶或出租該被侵佔之土地於侵佔之一方,或命令設定地役權(Easement)於被侵佔土地之上;
  3. 命令拆除該侵佔物。
Q
5. 房屋租賃8 問
A

5.1什麼是住宅房屋租賃?

住宅租賃是指屋主和承租人之間決定承租房屋後簽訂的租賃協議。其中包含租戶和物業管理人/所有者在住宅租賃(包括房車公園和房間住宿)中的權利和責任。

 

5.2住宅房屋租賃協議規定了什麼?

住宅房屋租賃協議規定了在租賃期間出現問題時應採取的措施,並解釋如果有人違反該法則可以採取的措施。

 

5.3南澳大利亞州住宅租賃的主要法律為何?

南澳大利亞州住宅租賃的主要法律是《1995年住宅租賃法》。該法律規定了房東和租戶的強制性義務,這些義務已讀入租賃協議,因此成為雙方之間安排的一部分。

 

5.4昆士蘭州住宅租賃的主要法律為何?

昆士蘭州則是透過住宅租賃管理局管理  《 2008年住宅租賃和房舍住宿法》和《2009年住宅租賃和房間住宿條例》,並向住房和公共工程部長負責。

 

5.5新南威爾士州住宅租賃的主要法律為何?

新南威爾士州透過《 2010 年第 42號住宅租賃法》,約定關於權利與業主和租客,租金,租賃債券有關的其他事項的義務住宅租賃協議。

 

5.6租賃契約本質及其功能為何?

租賃契約並非出租人或承租人單一方須要負責,而是出租人及承租人間互負履行義務的雙物契約。

 

5.7屋主須要負起的基本責任有哪些?

  1. 確保租戶具有私人使用空間的權利。即便房屋的所有權還是屋主的,如果房東要到達房屋,修理東西或檢查財產則需要提供適當的通知。
  2. 在房客搬入之前,請確保房屋已完成合理的維修和清潔狀態,擔保房屋的完整性,不具給付瑕疵的狀態,符合租賃契約中簽訂的使用權利能夠履行。
  3. 交付房屋給承租人使用後,像是對暖氣、電和水等基本服務進行緊急維修。屋主還必須在合理的時間內對房東負責的一般維修。
  4. 可以合理拒絕承租人將房屋轉租或轉讓給他人的要求。
  5. 可以收取最多四個星期的租金作為保證金,但如果每週租金超過250美元,則可以收取六個星期的租金。
  6. 確保出租地之門鎖和承諾其安全性。

 

5.8承租方須要負起的基本責任有哪些?

  1. 不得將房屋用於非法/危險目的或損壞房屋。
  2. 當房屋需要修繕時,應告知出租人須修繕之真實情況及迫切性,並在意識到問題後的七天內通知他們進行一般維修。
  3. 未經出租人同意,不得將房屋出租給他人。

按時支付商方約定的租金。即便出租人可能違反部分租賃契約或不履行部分出租人之義務,承租人依舊要按時履行。

Q
6. 房地產買賣32 問
A

6.1房地產買賣通常以何種形式進行?

就買責房地產而言,通常使用「房地買賣契約」(Contract for the Sale of Land)。

 

6.2各州對於房地買賣契約之規定,有何不同?

有些州(如西澳州WA及昆士蘭州QLD)沒有所謂的「冷靜再考慮時段」(Cooling off period),意即契約一經雙方簽定即生效力 (但新南威爾斯州則容許三日之「冷靜再考慮時段」)。

 

6.3在簽約之前,應該注意什麼?

簽約之前,務必清楚明瞭條款內容或向律師諮詢並聽取其解釋和意見,特別是當購買人需向銀行貸款時,尤應謹慎。

 

6.4買方在契約中必須決定什麼事項?

對買方而言,在契約中必須決定此房地產是歸於誰名下(Ownership, Proprietor),一般分為兩種不同之方式,即「共同持有」(Joint Tenants)或「共同持分」(Tenants in  Common)。

 

6.5什麼是共同持有?

假設甲與乙依「共同持有」共同擁有台北市某不動產,甲或乙不得以遺囑(Will)贈與或出售其對該不動產的權益給任何人(除非雙方同意),也不在繼承法的適用範圍內;當一方過世時,另一方即自動承受該方之所有權,此乃因法律之規定而轉移(Survivorship)。 此方法適合於夫妻共同置產時使用。

 

6.6什麼是共同持分?

若是甲與乙「共同持分」,則甲或乙各自得處分其所持有之權益,不論經由遺囑,買賣或其他財產法(Property Law Act)之規定均可。若無遺囑,則依「無遺囑繼承法」之運作逕自分配。

 

6.7房地買賣契約對於訂金,有何規定?

訂金(Deposit)通常低於房價的百分之十,若高過百分之十,則成為「借貸給付契約」(Installment Contract),其有關規定依財產法(Property Law Act)適用,對雙方而言,均會延申較複雜的問題。

 

6.8房地買賣契約對於該土地之物上負擔,有何規定?

假若賣方未聲明清楚所有權狀上的任何設定(Title Encumbrances),例如市政府對某些土地的「便利使用權」或「地役權」(Council Easement),則買方有權解除契約。

 

6.9房地買賣契約對於該土地之保險,有何規定?

契約標的物(即房子)的風險於簽約日(Contract Date)之隔日下午五時後,轉移至買方,若該隔日非「交易日」(Business Date)則順延至第一個交易日。因此,買方應預先安排有關保險事宜。

 

6.10若想在定型化房地買賣契約之基礎上,加入特別規定,應如何為之?

通常在標準格式的房地買賣契約中,已包含一般基本條件和條款,若是買方有特別要求,應以「特別條件」(Special Conditions)載入契約中,以保護買方權益。

 

6.11常見的特別條件有哪些?

常見到的特別條件如下:

1.外人投資審核委員會的核准(The Approval of the Foreigner Investment Review Board)必須先決於契約的效力。當買方中有一人非澳洲居民時,此項要求需載入其中;

2.蟲害檢查報告是否滿意(Satistactory Report of Pest Inspection);特別是白蟻檢查(Termite Inspection)。 假若契約中未明定此項條件,而結果又發現白蟻侵害時,只有在該房屋因白蟻蛙蝕樑柱,而明顯具有結構性瑕疵時,買方始得向賣方解除契約;

3.另一間房屋(地)的出售成功先決於本契約效力;

4.主要道路、鐵路、水電等調查報告是否影響該房屋(地),均先決於本契約效力;

5.假若買方非以現金(或自備金)購屋,則最好在貸款(Finance)項中載入貸款額度,標明貸款銀行(Financier)及貸款最遲核准日期(Finance Due Date)。 其優點在於當買方於無法提供資金購屋時,可依此解除契約而不受此契約約束。

 

6.12對於房屋檢驗報告,應該注意什麼?

若買方對房屋檢驗有所要求,應於  Building Inspection  項中填入最遲期限。假若檢驗報告發現房屋有結構性之瑕疵時,買方得據此向賣方解除契約。

 

6.13訂定房地買賣契約時,使用正確的姓名有何重要性?

很多人在購買房地產時,未使用正確姓名與賣方訂定契約,而造成許多後續問題。 特別是我們華人朋友們,將中文名字翻譯為英文時,更需注意此類問題。

 

6.14姓名登記錯誤之情形,可能有哪些?

  1. 使用護照或駕照上所沒有的另一個英文姓名。
  2. 將姓氏置前,名字置後(英文姓名之寫法應將名字置前而姓氏置後,如Jin-Jin(名)Lin(姓)。
  3. 名字與名字中間未標示「-」,例如中文名字為林津津,英文寫法為「Jin-Jin Lin」。
  4. 未核對房地產仲介代理商是否將本人姓名抄寫正確。

 

6.15姓名登記錯誤對銀行貸款造成什麼影響?

房地產上所登記的姓名,應和護照、出生證明或其他身份證明文件之姓名相同。當買方向銀行申請貸款時,銀行會核對買賣契約及相關轉移文件之姓名是否一致,若契約上之姓名登記錯誤時,銀行將要求買方更正。

 

6.16姓名登記錯誤對印花稅造成什麼影響?

當更改契約上之姓名時,州級稅務機關(State of Revenue Office)可能懷疑該房地產是否仍屬於同一人或已經易手,而課增額外的印花稅(Stamp Duty)。

 

6.17姓名登記錯誤對所有權狀造成什麼影響?

當轉移文件上之姓名登記有誤時 ,該錯誤姓名亦會出現在所有權狀上。 若想在地政事務所(Title Office)更正該錯誤,有時相當困難。因地政事務所不以護照為認定身份之標準,卻單只認定出生證明。 這對於某些無法取得出生證明之客戶的確是一大難題。 此外,地政事務所也將因此而額外收取更改註冊等手續費用。

 

6.18不動產轉移包含哪些程序?

不動產轉移包括資料調查,文件轉移及過戶等三項程序。

 

6.19什麼是資料調查程序?

買賣房屋時,通常律師會建議買方進行房屋或土地資料調查之工作, 其目的乃為保障買方之權利,亦即確保買方得以購得滿意並產權清楚之房地產。 該類調查工作可由買方本人或委託律師事務所代為處理。

 

6.20 買方應於何階段進行資料調查?

自雙方訂定買賣契約至過戶日為止,約需一至三個星期得以完成, 然而該期間長短亦可視買方是否滿意調查結果而定。 雙方一旦訂定買賣契約,買方應盡快至Title Office調查該房地產是否有貨款或其他特殊紀錄,並確保這些記錄或狀況已詳記於契約中。

 

6.21買方還可向Title Office索取哪些資料?

可向Title Office索取該房地產之土地計 畫圖副本(Plan of land),以確保該房地產之佔地面積與契約中之描述相符合。

 

6.22買方還應得知哪些房屋資訊?

完成Title Office之資料調查後,買方應繼續查詢該房地產未來發展狀況之資料。

 

6.23房地產未來發展狀況之資料應於何處索取?

市政中心(Local Council)是為您提供這類資料之最佳來源,其中內容包括:

  1. 市政府季費多少(Amount of the Council Rate)? 賣方是否已繳清上一季政府季費? 是否有任何土地建物警告通知(Property Notice)?
  2. 土地使用目的及土地使用規劃(the zoning or the use of the land)。
  3. 是否有任何市政府計畫未完工部份,仍須其他建造工程
  4. 過去有無洪水氾濫之紀錄。
  5. 是否已批准建屋許可權。

 

6.24還有哪些機構能夠提供買方有關房屋之資料?

買方可向土地稅務局,查詢該房地產需繳付之稅額;並向交通部查詢是否有任何交通開發計畫會影響該地產之存在或位置,其餘資料亦可向上地污染管理處(  Contaminated Land Register)及礦產部(Mines Department)查詢。

 

6.25如何與律師配合?

很多人認為不動產買賣及轉移的工作,只要交給律師「全權處理」,自己就可以置身度外,高枕無憂了。 其實不然,許多工作(6.26以下)仍有賴您的配合(特別您若是買方),オ得使整個買賣房地產的工作順利完成。

 

6.26 就各項房屋檢驗調查(Searches)部分,買方應進行之事項為何?

如上述,通常律師事務所認為極重要或常做者包括:所有權註冊登記,地政機關,縣市政府,地價稅,土壤污染及道路計畫等。

 

6.27就土地邊界部分,買方應進行之事項為何?

上述之各項檢驗調查無法確認您所購買的房子、其四周圍牆、儲藏庫或其他地上建築改良物有否侵佔他人土地或您的土地有否被他人之建築物所侵佔,為整清地界,您應在過戶日(Settlement date)前,自行安排土地測量人員進行土地勘查。

 

6.28就保險部分,買方應進行之事項為何?

依據REIQ買賣不動產標準條件第8.1條之規定,契約標的物(即房子)的風險自契約日隔日下午五點整起,即轉移至買方,因此您應即刻安排 有關保險事宜,若您有銀行貸款,該保險單上亦應載有借貸銀行之名稱。

 

6.29就銀行貸款同意或塗銷抵押登記(Release of Mortgage)部分,買方應進行之事項為何?

假若您在此次購置不動產中,向某銀行貸款,一旦收到銀行對您申請結果的通知時,不論同意或拒絕,在貸款最遲 核准日期(Finance Due Date)之前,務必與律師聯絡。 若賣方原向某銀行抵押貸款,亦應盡快向該該銀行通知準備塗銷抵押登記並提供貨款餘額以便賣方清償。

 

6.30就移轉過戶文件(Transfer Documents)部分,買方應進行之事項為何?

必須與律師確認您英文名字的拼法及生日,理由如前述。 當二人以上共同購買時,律師大都以「共同持有」為登記,除非您們特別指定要登記為「共同持分」。再者,您若不是澳洲公民或永久居民,在簽定契約時應盡快告知律師。

 

6.31就印花稅部分,買方應進行之事項為何?

在澳洲購屋得享有兩種印花稅的減免,但必須以Form Q申報稅務機關才可:

  1. 自住用者(非投資或出租等用途)可得減免,得在律師或太平紳士前簽名在該Form Q的Part C裡。
  2. 第一次在澳洲購屋,且總房地價值未超過$ 160,000.00者,得進一步減免,可在Part D裡簽名。印花稅通常再過戶日前必需繳交,遲交或未繳均會引來罰款。

6.32在過戶前,買方應注意哪些事項?

  1. 在過戶日之前,應將房屋價款備妥,亦應表示是否滿意此契約並願意進行過戶。若不滿意則須說明理由。
  2. 過戶前,若您想要再檢視一下房子,可與您的房屋仲介代理人安排時間。
  3. 通常您的律師會要求賣方律師在過戶前,將房屋鑰匙交給房屋仲介商,因此,過戶日當天下午,可致電律師以查詢該房屋或土地是否已完成過戶手續,之後,您即可逕向房屋仲介代理人索取鑰匙。
  4. 過戶後,您必須記得與電力公司(Energex)Tel:131253(只限昆士蘭州)和電話公司(Telstra)Tel:1800678876(華語)聯絡以接通您住家的電源和電話線。
Q
7. 交通意外事故8 問
A

7.1在澳洲發生交通意外事故,我應該要道歉嗎?

首先,絕不可自認肇事原因是你的錯,因為對、錯或肇事責任比例的問題應由肇事檢定專家、律師、或法官等執法人員議裁。在習慣上,我們華人於肇事時或許會示意表示道歉,然須注意,此等行為或許會給對方錯誤的暗示,以為你已自認有過失。筆者此言,並非要你「死不認錯」或怪罪他人,乃是在肇事原因未經明確鑑定前,不需自認對錯。

 

7.2在澳洲發生交通意外事故,我應該要自行解決嗎?

最好不要自行解決任何已發生的損害或糾紛。不論是財產損失或人員傷亡,一旦你與對方(假設對方是肇事者)達成協議,可能表示你已放棄追訴其他法律賦予你的權利。因此,欲解決問題前,應先詢問律師的意見,討論以何種法律行動能取得最大賠償。

 

7.3對於交通事故現場的傷者,駕駛人應負何種責任?

在澳洲各州,駕駛人均有法律責任,須滯留於事故現場直到他(她)已對受傷人員盡了所有善意合理的協助。

 

7.4駕駛人應該要提供哪些資料給對方駕駛人,其他相關之人及警察?

駕駛人須提供下列資料給對方駕駛人,其他相關之人及警察:

  1. 姓名和住址(須與駕駛執照上所記載者吻合)
  2. 所駕駛之汽車的牌照號碼,汽車所有人的姓名和地址。

 

7.5什麼事故情形,駕駛人依法必須報警?

依法律規定,假若發生交通意外事故而造成人員受傷或死亡,或財慘損失總值明顯達$1000以上時,駕駛人應儘速向最近之警察局報案。

 

7.6發生交通事故時,駕駛人還須注意哪些事項?

  1. 盡可能記錄目擊證人的姓名,地址,電話號碼及他們對事故發生的敘述;
  2. 盡可能對事故現場及相關車輛拍照存證。
  3. 若有人員受傷 ,應協助救護,通知救護車、警察及拖吊車等。

 

7.7發生交通事故時,通常以何種肇事責任居多?

在澳洲,駕駛人普遍都很遵守交通規則並懂得互相禮讓,然而車禍或交通事故(Motor Vehicle Accident)之發生仍在所難免,探究其原因,肇事的緣由很多,但仍以「過失」(Negligence)居多。

 

7.8什麼是共同過失?

如果2個或以上的駕駛人牽涉在同一事故中,可能會有「共同過失」(Contributory Negligence)的問題,此為相當複雜且具技術性的問題,應該留給專家去判定。

Q
8. 個人傷害賠償7 問
A

8.1發生交通事故後,我可以請求損害賠償嗎?

若於交通意外受傷,可對肇事者之過失提出請求賠償,此為法律賦予之權利。很多人於交通意外受傷後,認為只是皮毛小傷,不足大驚小怪,亦或許對法律不熟稔而未尋求損害賠償。

 

8.2若不幸受傷,可得請求的項目有哪些?

  1. 薪水或工資的損失;
  2. 對生、心理帶來的痛苦;
  3. 對生、心裡帶來永久不能康復之功能上的損失;
  4. 任何因此意外受傷而需支付之費用;
  5. 對將來謀生能力之影響或損失。

 

8.3我該於何期限內提出損害賠償請求?

在昆省,賠償請求通知(Notice Claims)必須於三個月內送交「名義被告人」(Nominal Defendant),其乃政府部門,設置目的純為在無法辨認肇事者或肇事車輛時得以適用,或於9個月內送交第三者強制責任險(Third Party Insurance)之保險公司。

 

8.4若我只是受了小傷,我還可以提起損害賠償請求嗎?

無論你自認為該受傷嚴重與否,都應立即提出損害賠償請求之申請。因為受傷嚴重程度如肇事原因一樣,該由醫療專家檢查認定。

 

8.5當諮詢律師時,應提出那些資料?

儘管當事人自己也可以提出賠償請求通知,但是先諮詢律師意見,甚至由其代擬請求通知,應較為完整妥當,在諮詢時,最好提出以下資料:

  1. 事故發生的日期,時間和地點;
  2. 事故發生的原由;
  3. 駕駛人,路人或任何證人之姓名和地址;
  4. 牽涉事故車輛之牌照號碼;
  5. 你接受治療的醫院,醫師及所受傷害之種類;
  6. 已收受何種勞工賠償等。

 

8.6發生交通事故後,我應於何時通知保險公司?

一旦有任何交通意外事故發生,最好立即通知保險公司,特別是當有人因此事故而受傷時,應在 30天內通知第三者強制責任險之保險公司。

8.7保險公司會如何要求我應盡哪些事項?

保車險的保險公司在理賠後(譬如是全險Full Cover),通常會對肇事者追訴責任,因此在判決前,保險公司亦會要求你不可向對方承諾任何法律責任。